房地产会计内部控制策略研究

　　本文针对当下我国房地产企业会计内部控制的状况进行了简要的分析，根据现阶段房地产企业会计审计内部控制出现的种种问题提出了几点改善建议。

　　伴随着社会主义市场经济秩序不断完善以及我国社会经济的不断繁荣，我国社会主义市场经济秩序正在全面的改革与完善之中。通过市场经济的不断扩展以及市场竞争环境的不断刺激，参与市场竞争的企业都会面临着各种各样的风险。有外部的风险如政治经济风险，法律风险等，还有属企业内部的风险，如战略性风险，经营风险等。我国很多企业由于开展全面风险管理工作起步较晚、推进较慢，管理水平还不能适应企业快速发展的需要，风险管理工作发展也不够平衡，部分企业也没有建立风险管理体系，防范和化解风险能力不强，因而面临较为严峻的风险防控形势。

　　笔者认为，企业会计内部控制作为企业管理中防范经营风险的一种管理手段，对于企业的风险规避非常重要。尤其是对于房地产这样具有较大市场风险的行业来说，能否建立有效的会计内部控制体系，直接关系到企业整个资源配置和管理运营，这对其是否盈利乃至企业能否存续与发展至关重要。

　　一、当前房地产企业会计内部控制存在的问题

　　房地产有明显的产业特点：资金需求量大，前期投入大，开发时间长，成本回收慢等，因此，房企面临的经营风险也更加大。

　　房地产企业属于资金密集型行业，所以对于房地产行业来说资金管理就非常的重要，充分的流动性资金是保证房地产企业的生存与发展。一个企业资金流动性管理，资金筹措方式及资金平衡等管理水平在企业资金流动、偿还能力都起着非常重要的作用，直接影响到其经营风险的大小。但是我国目前依然有很多的房地产企业没有及时的转变资金管理模式，依然采用过去房产牛市的管理经验，并且始终坚持着乐观销售的价格策略，所有的成本、资金测算都没有按照当前的销售形势做及时的调整。在这种情况下，一旦房地产销售预期受到宏观调控政策、市场竞争环境等因素的影响，就会面临销售回笼款滞后、而工程款等开支不得不按期支付的资金短缺困境。

　　目前房企项目管理方面存在着工程结算的滞后性，这样就使得会计系统的统计以及成本核算存在着很严重的滞后性，对于资金的定期需求完全取决于市场工程部门，所以说如果工程部门前期的预算与实际施工之后的支出存在着较大的时间差距时，会计部门对资金的安排计划就会跟计划脱节。尤其是在采用单包方式的项目工程中，自身的采购环节也存在着这样的问题和情况。也就是说，房企项目的工程进度、质量、安全有着严格考核体系，而工程资金的配置问题则几乎没有跟踪体系。

　　为应对当前销售困境，很多房企通常采用的是降价减持存货的经营策略，这种似乎杀鸡取卵的经营策略，企业发展规划存在着极大的迷茫性。可以说目前房地产企业缺乏一套科学的决策管理体系，而财务部门对于企业的经营管理的参与性存在着严重的不足，更谈不上会计内部控制对经营决策的影响力。

　　二、对房地产企业会计内部控制的一些建议

　　首先针对房地产会计内部控制策略要进一步调整房地产企业的风险预期管理，并且不断提高风险控制与管理意识。进一步建立健全我国长期房地产市场的风险评估制度，从而增强我国房地产开发企业的风险意识与风险预期，这样保证在激烈的房地产市场竞争过程中能够有效的进行宏观调控， 也能够使得房地产市场转型到买方市场。

　　通过建立完善的以预算为导向的内部会计控制制度和当前环境下房地产企业资金管理的整体环境。进一步保证资金链的平稳运行，这样才能够保证内部会计控制体系制度的关键，进一步建立并且不断完善损益类、资金类等预算管理控制系统，对于预算的控制并不是简单的数据比较和编制，也是要进一步强化经营行为的一种方式，从而进一步提升动态调整的决策体系，也能够使得风险预警作为主要依据。从而不断加强预算的权威和指导性，进一步加强风险控制的纪律。

　　通过建立和管理房地产企业内部会计控制体系的动态管理体系，确认房地产企业会计核算的特殊功能，以消化会计收入的滞后确认以及税收提前等问题。房地产企业一般都存在着预售、工程决算、工程竣工、税务清算等步骤，所以从前期预算到后期的资金收付、收入成本核算，都需要专业的会计来进行确认。正确的会计确认保证了动态管理的前提，而动态管理的会计控制体系又将科学引导会计核算功能。

　　建立会计信息化系统化促进公司内部交流。在市场经济越来越发达的今天，全球的资源都是流通的，信息成为极其重要的资源之一。一个公司内部各部门之间又怎么能互相没有交流呢?大量的信息蕴含无限的价值，如果忽视这些信息就会造成巨大的浪费。想要物尽其用，首先就是把资源进行整合。正确的财务信息有助于房地产企业做出科学的决定。房地产企业要是想做出财务信息整合，首先要将这些资源信息化、系统化，作为公司会计内部控制的关键，应该建立起一个会计信息系统，只要运行一个完善的会计信息系统，为公司内部员工提供较为完善正确的信息，就会有利于公司的财务运营，提供决策参考，尽量规避经济等各方面的风险。这个系统不是摆设，而是应该被实际用到的，比如记录数据、做报表、互传资料、信息共享等等，每个员工都能用得到，有条件的话公司还可以组织培训，这个系统不应该被忽视。

　　一个行之有效的系统，不仅仅是财务管理部门的福音，一个项目从开始到结束，经历着许许多多的环节和部门，这些部门的沟通十分重要。这个会计内部控制系统就能推动员工之间的交流和沟通，有什么问题也能及早地发现和解决，降低存在的各种风险，极大地提高工作效率。

　　加强企业内部的监督和审计管理。有了规章制度、会计信息系统以后，还需要监督制度的实施和系统的运行。房地产企业会计内部的控制除了用之前提到的两者以外，还有一个监督体系也是十分重要的管理方式。监督体系通常包含法律和财务审计等。下面举几个具体的监管方法的例子。建立内审部门进行不定期的抽查来监督，比如在房地产项目的开发过程中，监督工程的财务状况，是否有超标情况发生，工程质量是否存在问题，工作人员是否有违纪现象等等。监管的过程中要落实好责任制，出了问题要能追责到个人。

　　建立和强化公司的风险体系。构建一个完善的公司内部风险体系，不是只有管理层。决策层才需要参加，而是每一个员工都必须要了解财务风险，对财务风险有正确的认识，做到在工作中小心细致尽量规避风险，并具有解决财务风险的能力。

　　提高财务管理人员综合水平。中小型民营企业的人才很容易流失，那么企业就更应该注意人才管理的问题，大的方向上要做到以人为本、人尽其才。根据公司内部的实际情况加强对工作人员的考核，进行动态管理，随时调整人事任命等，尽量做到让员工在适合自己的职位发挥自己最大的力量。对于管理公司财务的人员，领导层不但要重视他们，还要组织定期的专业培训来提高他们的业务水平，推动财务管理团队的精英化，最终有效提高企业财务方面工作的有效性。

　　三、结束语

　　总之，如何有效地利用内部会计控制体系来健全建设企业管理制度，对现代房地产企业来说至关重要。房地产会计内部控制的策略应该从企业管理的本质出发，即从企业内部自身的管理问题着手。因此，笔者建议，房地产企业在运用时，首先对内部管理体制进行全面的、系统剖析析，根据自身情况采取适合自己的方式，改善本公司的管理模式，建立一套属于自己的完整的会计内控制度，使本公司内部行事有规定可依。更重要的是要用发展、变化的眼光看事物，无论什么都不是一成不变的，企业的决策者要顺应时势改变策略和计划，才有利于利益最大化。

　　作者：俞会浓 来源：财经界·学术版 2016年13期