浅谈如何控制房地产企业成本

　　摘要：房地产企业要在目前严峻的形势下生存发展，就必须加强成本控制，成本控制直接关系到企业的经济效益。本文从房地产企业成本控制的几个关键点入手，提出成本控制的策略，并进行了详细具体的分析。

　　关键词：房地产企业;成本控制

　　近年来，关于房地产业宏观调控的政策不断出台，经营环境急剧变化，竞争日趋激烈，生存环境日趋严峻。开发商单纯依靠简单的战术措施已难在激烈的竞争中维持长久的竞争力。经营战略的重要性越来越被开发商所重视，房地产企业成本控制的必要性也随之突出，在经营战略中居于极其重要的核心地位。因为，在短期内，开发商所定位的产品价格受到市场的约束，市场需求也是企业发展的外在因素，开发商无法左右，如何有效地进行成本控制就成了获取最大利润的重要途径。

　　一、房地产企业成本的组成及其各要素所占比例

　　1.房地产企业成本的组成

　　一个房地产项目的成本主要由以下几项组成：土地费用 、前期工程费、建筑安装工程费、市政公共设施费用、贷款利息、管理费用、税费、其他费用等。

　　2.房地产企业各项成本的内容及在总成本中所占比例

　　土地费用包括土地出让金、土地转让费以及拆迁安置补偿费等。房地产开发企业取得土地必须通过招标、拍卖和挂牌才能得到。土地费用目前在整个成本构成中所占比例约为20-50%。前期工程费是指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等费用。前期工程费目前在整个成本构成中所占比例约为10%。建筑安装工程费是指项目开发过程中发生的列入建筑安装工程施工图预算项目内的各项费用(含设备费、出包工程向承包方支付的临时设施费和劳动保险费)，有甲供材料、设备的，还应包括相应的甲供材料、设备费。建筑安装工程费在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施费主要指项目开发过程中发生的小区内、建筑安装工程施工图预算项目之外的道路、桥梁、供电、供气、供热、排污、排洪、通讯、照明、绿化等基础设施工程费用。公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施(如派出所、居委会、岗亭、儿童乐园等)和各种营利性的配套设施(如超市、幼托、健身房、游泳池、球场等)等所发生的费用。同时还包括一些诸如配电房、公共厕所、水塔、锅炉房等室外工程。在房地产开发成本构成中，市政公共设施费用目前在整个成本构成中所占比例一般在10-20%左右。房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费(营业税，城市维护建设税和教育费附加)，契税，企业所得税等;另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，包含城市建设配套费、人防费、煤气水电增容费等。目前在整个成本构成中所占比例在15%~25%左右。其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。

　　综上所述，土地成本和工程类成本是房地产成本的主要构成要素。

　　二、土地成本控制的主要途径

　　1.取得土地时尽量减少竞争者，避免恶性竞争

　　土地成本目前似无商量的余地，几乎所有的土地都要招拍挂。开发商这时候就要主动找地并秘密地和其拥有者谈判，在谈妥后立即申请挂牌，这样做会达到减少竞争者的目的从而降低拿地的成本，但是为了做到万无一失，开发商在拿地前还应该根据开盘后预计售价、该宗地规划等计算出自己可承受的底线。在以后的竞争中做为一项参考内容。

　　2.提高容积率是降低楼面地价的重要手段

　　争取提高容积率，容积率是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定了地价成本在房屋中占的比例，为了降低成本，开发商就要与相关部门进行积极地沟通协调争取提高容积率;其次容积率可以有一定的浮动范围，如果在此范围内，则开发商不用承担增加面积所受的罚款。其三：规划部门通过验收，一般对范围之外超过容积率的部分处以补交地价的处理方式。

　　3.城市建设配套费的成本控制方法

　　城市建设配套费一般按照建筑面积以固定单价缴纳，考虑的重点是建筑面积，比如将那些不好卖或根本没人买的面积的层高定在2.2米以下，将它们分割赠送给购房者，这不仅可以提高房子的吸引力促进销售又可以少缴配套费。

　　二、工程类成本控制的主要途径

　　赞同

　　1.设计是有效控制工程造价的关键

　　工程费用在总成本里占了50%-70%的比例，如果控制住了工程费用，那么成本控制就是成功的，反之就失败了，但是该怎样做才能控制住呢?据西方一些国家分析，设计费一般只相当于建设工程总费用的1%以下，但正是这少于1%的费用却基本决定了几乎全部随后的费用。由此可见，设计工作是整个工程建设成本控制的一个关键环节。据西方一些国家分析,设计费一般只相当于建设工程全寿命费用的1%以下,但正是这少于1%的费用,却基本决定了几乎全部随后的费用。在决策正确的条件下,它对工程造价的影响程度可达75%以上。显然,设计是有效控制工程造价的关键。重施工、轻设计的传统观念,必须克服。长期以来,人们普遍忽视工程建设项目前期工作阶段的造价控制,而往往把控制项目投资的主要精力放在施工阶段、审核施工图预算、合理预算建安工程。这样做尽管也有效果,但毕竟是“亡羊补牢”,事倍功半。要有效地控制建设项目投资,就要坚决地把工作重点转到建设前期阶段上来,尤其是要抓住设计这个关键阶段,未雨绸缪,以取得事半功倍的效果。

　　2.在设计阶段充分竞争可以达到优化设计的目的

　　将竞争机制运用到设计阶段。在设计阶段，可以先邀请多家优秀的设计单位，请他们都对项目进行初步的设计工作，然后对各家的设计方案进行比选，从中选出最优秀的设计方案并吸取其余单位好的设计要点进行深化，从而达到优化设计的目的。

　　3.加强限额设计并建立奖惩制度。

　　限额设计是当前控制工程造价的一种有效的办法。就是按照批准后的投资估算，在保证各项功能的前提下控制初步设计，并按照初步设计总概算，控制施工图设计，当然限额设计并不是开发商随便说个数就可以了，还要将其按单位工程、分部工程的顺序进行分解，如满足合理性则为可行，在设计时还要求设计人员克服长期以来重技术、轻经济的思想，精心设计、大胆采用新材料、新工艺，不随意提高设计标准和扩大设计规模，一切从节约的角度出发。

　　建立奖惩制度。无论任何一方在安全可靠的情况下提出合理化建议，只要能有效降低成本都应适当奖励以激励各方人员设法降低工程成本。

　　4.施工过程中的成本控制

　　①加强和完善现场签证管理

　　首先加强和完善现场签证管理。现场签证的管理包括现场签证的办理和审查两个阶段。在施工过程中，发生现场签证时应做到先算帐后实施，在办理每一签证之前必须进行工程量及成本增减分析，变工程成本事后被动控制为事前主动控制，现场管理人员应随时深入施工现场，掌握签证资料的真实性和必要性，对其中不实之处和不合理性加以严格审查，针对现场签证可能出现的失实，签证小组在审查过程中首先要鉴别签证单的真伪，再审查虚实，判定是否该给或该给多少工程量，根据定额、合同等文件来判定该签证内容是否允许调整。

　　②施工过程中材料设备的采购是成本控制的重点

　　把好施工过程中材料设备的价格关，建立一支由各部门专业业务能力强，事业心强的人员组成的招标小组，在“货比三家、价比三家”的原则下开展招标工作，其次是要签好合同。合同是供需双方权利义务及纠纷处理的基本依据，合同条款应尽量的全面和细致，对在合同履行过程中容易发生争议的事项在合同中一定要表述清楚，以免影响合同的履行，耽误工程进度。

　　③结算阶段成本控制

　　做好工程竣工结算的审查。对于施工单位报送的各类资料应首先审查其真实性、完整性，对不符合实际的资料应剔除，不完整的资料应限期补齐，另外就是对结算书的审核，为了保证结算的质量和公正性，建议先由外部聘请的造价咨询公司进行初审，剔除结算书中不合理之处，再由公司预决算审计部作好复审工作，最后由公司各部门会审。这样既可以互相监督，也可以保证结算的准确性。

　　房地产开发成本控制既是一个有机整体，但是从工作内容来看又由若干阶段组成。房地产企业应根据各个阶段的不同特点和工作内容，采取相应的措施和手段，在每个环节把好关，真正有效地做好项目开发成本控制工作，谋求企业的持久竞争力。

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