基于房地产工程的质量管理问题分析与研究

摘要：房地产工程运作周期长，从前期策划、手续审批、工程开发到后期管理环节众多，本文主要从房地产工程质量控制的特点与主要风险出发,提出采用全过程、全因素质量控制方法,并在工程实施之前做好风险预测和分析、实施质量预控是工程质量控制较为有效与先进的管理模式和方法。 本文就此论述了自己的观点，以供同行参考借鉴。

关键词： 房地产工程; 全过程; 风险预测; 质量控制

引言

近年来, 随着市场经济在我国的逐步建立和完善, 房地产业也得到了空前的发展并且已经成为经济增长的主要支柱。在快速发展的同时房地产工程的质量也越来越受世人关注。房地产工程质量问题牵涉到许多单位，有设计的、施工的、监理、分包的，但也有投资主体的房地产公司工程质量管理有关，作为建设主体，作为投资单位，需要面对千家万户，房地产公司对工程质量要求是高的，同时房地产公司工程质量管理上也处于主导地位，所以房地产公司对工程质量管理就显得优为重要。

一、影响工程质量的因素分析

1、人的因素。主要指领导者的素质, 操作人员的理论、技术水平, 粗心大意, 违纪违章等。首先, 应提高他们的质量意识。施工人员应当树立 5 大观念即质量第一的观念、预控为主的观念、为用户服务的观念、用数据说话的观念以及社会效益、企业效益( 质量、成本、工期相结合) 综合效益观念。其次, 是人的素质。提高人的素质, 可以依靠质量教育、精神和物质激励的有机结合, 也可以靠培训和优选, 进行岗位技术练兵。

2、材料因素。原材料、成品、半成品、构配件, 是工程施工的物质条件, 材料质量是工程质量的基础, 材料质量不符合要求, 工程质量也就不可能符合标准。加强材料的质量控制, 是提高工程质量的重要保证。

3、方法因素。施工过程中的方法包含整个建设周期内所采取的技术方案、工艺流程、组织措施、检测手段、施工组织设计等。施工方案正确与否, 直接影响工程质量目标能否顺利实现。往往由于施工方案考虑不周而拖延进度, 影响质量, 增加投资。

4、机械设备。施工阶段必须综合考虑施工现场条件、建筑结构形式、施工工艺和方法、建筑技术经济等合理选择机械的类型和性能参数, 合理使用机械设备, 正确地操作。

5、环境因素。影响工程质量的环境因素, 有工程地质、水文、气象、噪音、通风、振动、照明、污染等。因此, 根据工程特点和具体条件, 应对影响质量的环境因素, 采取有效的措施严加控制。

二、工程质量管理的风险及因素分析

1、因素分析

1)可行性研究不充分, 研究报告不准确, 对市场发展估计不足, 影响设计条件, 致使设计在用途等问题上摇摆不定, 边设计、边修改, 甚至边施工边修改, 极大的影响工程质量。

2)设计方面, 有的设计人员未做到精心设计, 导致图纸不严谨, 剖面图或详图避繁就简, 建筑与结构矛盾, 尺寸含混不清, 各种管线地沟走位打架, 细部节点处理方法不明确; 图纸交底不详细, 出完图不常去工地解决问题并及时修正完善设计, 施工质量和图纸质量得不到正确检验, 许多问题被掩盖, 造成隐患。

3)监理方面, 随着全国基础建设项目的迅猛增长, 现有工程监理人员的素质水平和数量不能满足工程发展的实际需要, 有的监理企业为了中标不得不在多个项目上报同一批人员, 因此一旦中标, 换人以及很多项目的总监只挂帅不出征和空挂监理人员的现象屡见不鲜, 加上监理人员的技术、经验参差不齐, 势必会造成企业对项目直接的管理不到位, 影响工程质量。

4)建筑队伍方面, 部分建筑队伍素质低下, 业务技术水平跟不上, 对施工图纸理解不深入, 操作马虎。

5)质量观念薄弱。部分企业在经营思想上不同程度地存在着重开发、轻管理, 重短期利益、轻长远效益的倾向。

2、过程管理分析

1)项目立项阶段。立项阶段是整个工程建设的源头, 是工程质量风险最大的关键控制环节, 根本在于是否有充足的项目建议书或可研论证, 决策的程序、技术、方法是否科学合理, 以最大限度地发挥投资的使用效益。

2)勘察、设计阶段。工程勘察、设计阶段是影响工程质量的关键环节。地质勘察失控会直接产生工程质量隐患, 如果依据不合格的地质勘察报告进行设计, 就可能产生严重的后果。

3)施工实施阶段。工程的施工阶段是影响工程质量的决定环节。施工阶段以事前预控为基础, 以过程监控为重点, 以治理通病为手段, 降低工程质量风险。

4)竣工验收和交付使用阶段。竣工验收和交付使用阶段是影响工程质量的重要环节。在工程竣工验收阶段, 建设单位组织设计、施工、监理等有关单位对施工阶段的质量进行最终检验, 以考核质量目标是否符合设计阶段的质量要求。

三、基于风险控制的全因素、全过程质量控制

1、风险分类

根据工程项目的风险来源及其性质, 可将工程质量风险进行分类, 各种风险之间存在差异, 同时也具有一定的联系, 共同决定工程项目的质量。各因素对工程质量的影响程度, 一级因素为主控因素, 对工程质量的影响最为关键, 二、三级为次控因素。

2、风险控制措施

1)建立相应的建筑工程质量保险法规体系。通过确定建筑工程质量保险中的业主财产险与参建各方 ( 勘察、设计、施工方和风险管理单位) 的责任险的配套实施措施, 明确和落实参与建筑工程项目各方所承担的法律责任, 这样可以更好的开展风险管理工作。

2)建立对风险管理单位的资质认可和监督机制。

3) 整合资源, 建立具有充分风险管理人力资源的风险管理单位。从审图机构、设计单位、保险公司等引进人才, 与现有的监理公司的技术力量相结合, 充分整合相应的人力资源, 进行工程保险方面知识的培训和累积, 使得监理单位可以顺利的向风险管理单位转变, 切实提高风险管理单位的市场地位。

4)加强风险管理工作的力度, 不断弥补实际工作中不足。

3、全过程、全因素质量风险管理

全过程、全因素质量管理有下列基本观点:

1)全面的质量观点。即把工程项目质量广义化, 要求用良好的工作质量保证工序质量, 用高标准的工序质量来保证工程产品的质量。

2)为用户服务的观点。对工程项目设计施工, 不但业主是用户, 而且设计施工中的下道工序是上道工序的用户, 质量管理的目标就是要使用户满意。

3)预防为主的观点。在设计施工过程中, 要跟踪影响质量的因素, 把质量问题消灭在萌芽状态。

4)以数据说话的观点。即广泛应用数理统计方法, 依靠数据作出判断, 采取措施。

5)全方位管理的观点。就是依靠参与设计施工和监理的全体人员, 运用各种手段, 对设计施工的全过程进行管理。

6)全过程、全因素质量管理与传统的质量管理模式相比,有两个重要区别点:①传统的质量管理模式是以事后检验把关为主, 全过程、全因素质量管理要求以预防为主, 并在工程开始就建立质量风险预控总体方案, 并始终贯穿于工程整个实施过程中。②传统的质量管理模式是管理结果、控制结果, 而全过程、全因素质量管理重在管理影响质量的因素与风险, 对质量影响因素进行全面控制。

四、 结语

质量预控是为了达到质量要求而事先可能地找出质量形成过程中所有阶段导致质量问题的主要、次要因素所采取的技术和管理措施。事前控制做的好坏与否, 对整个施工质量起着至关重要的作用, 通过对施工风险的预判、预警和预控, 可以使风险管理工作做到心中有数, 有的放矢, 有利于更加合理高效地配置监管资源。通过质量预控, 尽量做到技术上的先进性、方法上的可操作性、管理上严密性、经济上合理性, 确保工程质量目标的实现。

参考文献

[1] 周红波, 何锡兴, 江勇, 陆鑫, 邓绍伦.工程质量风险管理模式的研究[J].项目管理联盟, 2007(5).

[2] 洪军, 薛淑华, 赵雪峰.建筑工程质量管理之浅见[J].辽宁建材, 2004(2).

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