浅析房地产经济的若干问题

摘　要：在房地长经济产生大量泡沫后，本文开始反思为什么政府在采取多种措施调控之后，房价仍然居高不下；在这房地产经济领域中究竟还存在着怎样的问题，结合所分析得出的问题，提出加大金融改革力度、加快金融创新等建议。

关键词：房地产经济，融资，宏观调控

    近年来，房地产经济发展迅速，每年全国商品房的竣工面积、住宅销售面积都呈现持续上涨的态势。表面看来，房地产市场仍然保持者良好的发展势头，但是也出现了许多惹人争议的事情，如谁才是造成房地产泡沫的罪魁祸首、房价缘何居高不下等问题。要想挽救房地产经济市场，采取恰当的措施来救市，就不能不分析其内在的原因，这样才能对症下药。
一、我国房地产经济现存的问题
1、融资渠道单一
    在房地产开发、流通以及消费的过程中，会涉及大量资本的流动，为了最大限度的利用资金、实现投资的最优化，房地产开发商一般会选择融资，即房地产企业及房地产项目的直接融资和间接融资之和。房地产融资的种类、入境有多种，但是我国传统的融资方式主要有银行贷款、海外房产基金以及上市融资[1]。这三种方式各有利弊：银行贷款是主要的融资方式，一般需要房地产开发商提供物的担保或者人保，对开放商本身的业务、财物状况以及借还历史信息审核较严格，这样对于新崛起的房地产开发商不是很有利。而海外房产基金是随着改革开放的脚步逐渐深入发展到我国的，这对于我国房地产经济市场的发展具有里程碑式的意义。但是其弊端也是显而易见的，正是由于其作为新型融资模式进入我国，使得融资方式有了突破性的进展，但是也正是如此，我国尚未及时制定相关法律来规范此种融资方式，在操作中容易出现漏洞。上市融资的要求较高，因为能达到上市要求的房地产企业少之又少，而且对于房地产企业的上市限制也更加严格，这就是他的瓶颈所在。
2、市场结构不合理
    影响我国房地产价格的关键因素之一就是房地产金融市场结构太过单一，主要表现在商品住房供给市场和需求市场两方面：
    （1）一级市场与二级市场之间缺乏和缓、平稳的衔接。目前，我国的房地产金融市场主要是一级市场，住房二级市场和房屋租赁市场发展极其缓慢，房屋租赁市场、住房梯度消费、住房资源配置还不完善。一级市场体系中，中低档住房供给过多，需求量极大；高档商品房供给偏高，需求较少。一级市场中的主体仍为商业银行，其他贷款抵押机构尚处于起步阶段。同时，住房超前消费现象十分突出。
    （2）在通货膨胀的时代，房地产是最好的保值手段，很大比例的消费者购买商品房并不是为了居住，而是为了投资，导致间接需求量远超过了住房的直接需求量。逐渐形成的恶果就是产需未能直接面对面，也进一步扩大了社会分配上的差距以及社会资源的浪费，因为真正的住房困难户仍然没有能力购房，而投资消费者又空置了大量商品房。
另外，房地产金融产品体系不完整，在融资方式主要就是表现在融资方式单一，此处不再赘述；此外，房地产金融市场中介机构服务体系尚未建立，如权威的资产评估机构、金融担保机构以及法律咨询等环节缺乏具有专门资质的机构、人员来参与其中，指导金融市场规范化发展。
3、住房贷款结构失衡
    目前，消费者购房款一般都是采用商住房抵押贷款，对于一些工作稳定（如国有企业）的消费者一般都采用住房公积金贷款。但是政策性贷款的覆盖率远远满足不了人民的需求。据统计，截至2004年底，全国建立住房公积金的职工人数为六千多万，仅占在岗职工总数的一半多；发放的住房公积金贷款运用率为56%，甚至有些省市，如河北、甘肃等地都不达30%[2]。同时，金融机构发放住房贷款的局限还在于其辐射地区仅限于机构所在地，即只有本地区的居民才能申请得到贷款，非本地区居民则只能寻求其他途径贷款。另外，住房贷款的结构失衡还表现在地区分布的不平衡上。东部沿海各省的贷款发展远比内陆地区的发展快得多：2001年，东部地区个人房贷总额增加了三千多亿元，占全国增加额的76%左右；贷款余额占全国贷款余额总量的76.8%，广大内陆地区，尤其是西部地区的贷款总数远远落后于东部地区。经济发展是造成住房贷款结构失衡的主要原因，此外各地住房贷款利率的高低不同、贷款条件的限制不同也不同程度地导致此种弊端。
4、法律体系有待完善
    目前，调整房地产法律关系的的有宪法、法律、行政规章等，但是主要是依靠部门规章，地方性法规以及一些立法性文件。这些法律规范性文件真正涉及房地产法律关系的少之又少，有时候仅能依据一些法律原则来进行管理，无法真正起到指导房地产商、消费者正确行为以及保护各方合法权益的作用。其中存在的问题表现在以下几个方面：
   （1） 现有法律法规的滞后。例如，现有《担保法》规定禁止国家行政机关对外提供担保，导致市场上没有权威的、具有官方性质的金融平衡机构。
   （2） 产业基金、社会信用等领域法律规范上的空白。属于法律范畴的房地产法有《土地管理法》、《城市规划法》以及《城市房地产管理法》[3]，这三部法律的调整范围明显不够，力度也有所欠缺。而继续调整、规范的产权确认、资金募集方式以及物业管理反垄断等方面无法可依。从中也能看出，房地产法的法律位阶较低。
   （3） 适用上的分歧。由于高位阶的法律未能有效调整房地产经济中出现的问题，现在各地适用的调整规范主要是各自依据本省市具体情况颁布的地方性规章等，不仅适用的范围有限，更加糟糕的是法律授权行政机关的解释不同，在适用上容易产生分歧。在行政执法中，相关部门要么是无法可依，要么是有法不依、执法不严，乱象丛生。
二、完善房地产经济的对策
1、利用信托融资，开发多种融资方式
    目前，国际市场上较为盛行的融资方式除了我国采用的传统融资方式外，还有国内IPO、境外IPO、借壳上市、上市公司资产置换以及房地产投资基金等[4]。结合我国房地产市场的特点，笔者认为使用信托融资和股票融资最具有发展前景。信托融资的优越性在于：
   （1） 充分利用社会闲散资金。房地产信贷主要是利用银行等金融机构的信用，向社会上募集闲散资金，集中应用于房地产开发、经营、消费事业。
    （2） 有效分散投资风险。如前文所述，融资依赖的是银行的信用，对于债权人合法利益的保护更加有保障。其次，房地产的管理并不是实际拥有者，而是信托公司。拥有者将该房地产委托给信托公司后，由信托公司

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按照拥有者的要求进行管理、收益、处分，其物业管理、租售等一概事宜均是通过信托公司对外处理。在此过程中所遇到的风险也是有信托公司来承担，这样的话也能有效降低房地产实际所有者的风险[5]。
    股票融资顾名思义就是指企业通过发行股票，吸引社会资金的一种融资方式。从理论上来讲，股票融资是房地产融资的最佳方式，因为此种方式不仅具有信托融资的第一种优越性，更重要的是该方式属于直接融资方式，在分散金融风险的同时还无需支付本息，只需从最终公司所得收益中向持有公司股票的股民发放一定的红利即可，更为降低了融资的成本。
2、完善房地产金融法律法规
    由前文的分析可知，在海外融资基金规制方面、住房金融发展的监管方面都欠缺法治。在建设社会主义法治国家的进程中，经济领域依法运行也是一个重要的方面。
其次，有法律法规的保障，金融市场、金融产品的创新活动才能更有活力，特别是在房地产市场发展并不健全的情况下，房地产金融业的法制建设更加具有举足轻重的意义。
最后，必须要建立、完善房地产经济领域的法律体系，对新型融资方式的主体、程序以及融资后资本去向的监督进行规范，才能吸引更多国内外的基金共同促进我国房地产多元化融资规范的发展。
3、加强房地产改革力度
    改革的方向在于房地产宏观调控的调整，笔者认为除了最根本的调控手段——法律外，还可以依赖经济手段和行政手段，将政府这只“有形的手”与市场这只“无形的手”双“手”齐下，相互补充才能发挥宏观调控的最大效果。但是经济手段应该是房地产宏观调控的主流，毕竟在社会主义市场经济下，住房供求关系也是市场自动自发导致的结果。
4、加快金融创新脚步
    金融创新主要是指两方面的创新，一个是管理金融秩序的创新；另一个是金融产品的创新。在本文中，笔者认为可以从以下角度创新。首先，制度上的创新应该涉及融资主体信用评级制度的建立、房地产市场监管制度。融资渠道单一的原因在于可供选择的其他几种融资方式的风险无法准确评估，导致一些投资商不能放下心来投资，如能建立一个体系完善、独立运行的信用评级机构，此问题定能迎刃而解。而房地产市场管理的混乱也亟需监管部门采取一定措施。目前负责房地产管理事宜的是相关行政部门，但是还是未能有效监管，笔者认为究其原因就在于职能未细化，有关部门可能会相互推诿或者争权管理。解决之道还需是明确各部门的职能，监管工作单独由某一部门负责，运行独立、财务独立。

参考文献：
[1]黄美娟.对于房地产融资现状及发展趋势的分析.中国新科技新产品.2012:217
[2]张莉,方伟.房地产金融体系的创新.决策管理.2009:22-23
[3]王娟,王进.我国房地产金融面临的若干问题与对策分析.产经论坛.2007:35-39
[4]陈敏.浅析房地产宏观调控政策.科技向导.2011:405
[5]郭晶,齐红华.浅析我国房地产融资体系的缺陷与发展策略.北方经贸.2011:85-88

 

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