房价压力、房租负担与人口持久性迁移意愿

　　中图分类号：F291.1 文献标识码：A

　　文章编号：1000176X（2016）03000308

　　一、引言

　　关于中国的城镇化方向，学界和政界较为一致的观点是走大、中、小城市均衡发展的道路。早在2001年，中国的“十五”计划纲要就提出：要着重发展小城镇，积极发展中小城市，完善区域性中心城市功能，发挥大城市的辐射带动作用，“走出一条符合中国国情，大中小城市和小城镇协调发展的城镇化道路”。但是，在随后的城镇化发展进程中，大城市发展迅速膨胀，而中小城市发展平缓。部分特大城市主城区人口压力偏大，中小城市集聚产业和人口不足，小城镇数量多、规模小、服务功能弱，城镇规模结构不合理增加了经济社会成本和生态环境成本。源自《国家新型城镇化规划（2014―2020年）》中对于发展现状的描述。

　　人口的持久性迁移意愿直接影响人口流向以及城镇规模的变化，要改变中国城镇规模结构的现状，关键是引导人口的迁移方向。伴随着中国城镇化的发展，农业转移人口由于绝大部分农业转移人口都进城务工，农业转移人口与农民工的内涵基本一致，为尊重引用文献的原文，本文将交替使用农民工和农业转移人口。

　　作为流动人口主体，其迁移行为的家庭化、长期化特征日益突显。常年在外务工已然成为农民工迁移的主要模式，回流大多只是暂时的，留乡发展的概率并不高，大部分回流农民工会选择再迁移。但是，农业转移人口的持久性迁移并未得到较好的实现。人口的迁移行为可以被划分为两个前后相继的过程：其一是人口从迁出地转移出去；其二是这些迁移者在迁入地定居下来。当前，中国城镇化的核心问题是农业转移人口持久性迁移的实现，这意味着新型城镇化的关键环节在于人口迁移行为的第二个过程，在于农业转移人口的市民化。中国的传统价值观一向以安居乐业作为生活幸福的重要标志之一。农民工市民化的内涵也是以农民工整体融入城市公共服务体系为核心，让农民工在城市“有活干，有学上，有房住，有保障”。住房与就业自然也对人口的持久性迁移意愿产生重要影响。

　　本文将重点研究住房价格对人口持久性迁移意愿的影响，以期为中国的相关政策制定提供依据与支撑。笔者拟回答的核心问题是：住房价格会对人口的持久性迁移意愿产生怎样的影响？高房价是否会阻碍人口的迁移？由此，还可以延伸回答：住房政策能否成为引导人口迁移的手段？应以怎样的住房政策引导人口迁移？

　　二、文献综述

　　人口迁移可以分为持久性迁移和非持久性迁移。持久性迁移是指迁移者打算在流入地长期居住而不打算返回原居住地的迁移行为，也被称为长期迁移、永久性迁移；非持久性迁移是指迁移者没有或者不打算在流入地长期居住的迁移行为，也被称为暂时迁移、非永久性迁移或循环迁移。关于区分持久性迁移与非持久性迁移的标准：一类是以获得当地户口作为实现持久性迁移的标准，已经获得当地户口的迁移者被视为永久移民；一类是将放弃农村土地作为持久性迁移的标准，将愿意放弃农村土地的迁移者视同为具有永久迁移意愿的迁移人口。按照现行土地制度和户籍制度的规定，农村的土地与农业户籍密不可分，农业转移人口要获得迁入地的非农业户籍就要放弃迁出地的农业户籍，放弃迁出地的农业户籍就意味着要放弃其在农村的土地。因此，这两类标准并无本质上的区别。想保留承包地是大多数农民工不愿转为非农业户籍的主要原因。然而，事实上的持久性迁移――在流入城市的长期居住，并不一定需要转为城镇户籍、放弃农村的土地与权益，尤其是随着公共服务均等化改革的推进，在流入城市享受市民待遇与具有当地户籍的关系将日趋弱化，事实上的持久性迁移将更为重要，人口的持久性迁移意愿更应成为研究重点。因此，本文将侧重于对人口持久性迁移意愿的研究。

　　学术界关于中国人口迁移意愿影响因素的研究，也开始更多地关注对人口持久性迁移意愿的影响。在所有阻碍劳动力流动的因素中，尚未根本改革的户籍制度是最为基本的制度约束，户籍制度的存在使绝大多数农村劳动力和他们的家属不能得到城市永久居住的法律认可，他们的迁移预期只能是暂时性的或流动的。随着经济发展、城镇化程度的提高和户籍管理制度的进一步松动，户籍制度对劳动力迁移的影响会逐渐淡化。一些学者的研究也在一定程度上验证了户籍制度对人口迁移意愿影响的弱化。章铮[1]发现，农民工家庭进城定居的主要影响因素包括年收入、预期工作年限和购房支出。夏怡然[2]发现，收入水平对农民工的定居地选择意愿发生显著影响，收入水平越高，农民工定居城市的意愿也越强烈；而生活费用越高、房价越高，则会越降低农民工定居城市的意愿。李强和龙文进[3]对农民工留城与返乡意愿的影响因素分析发现，在诸多因素中教育的作用最为明显，人力资本水平越高的农民工留在城市的意愿就越强。李楠[4]的研究也发现人力资本是促成农村外出劳动力定居城市的重要因素，受教育年限和培训经历对农村外出劳动力的留城意愿有显著的正向影响。性别、年龄、外出务工时间、婚姻状况和家庭特征等，也被纳入农业转移人口迁移意愿的影响因素进行了分析，但不同学者的研究结论有所不同[3-4-5]。张宗益等[6]还对非农劳动力的迁移意愿进行了分析，发现年龄、性别、受教育程度和单位性质对迁移意愿都有显著影响，并且与农业劳动力的迁移影响因素存在差异，例如非农劳动力的性别差异较小、受教育水平较高等。 　　在人口持久性迁移意愿的各类影响因素中，住房因素的影响日渐突显。Berger和Blomquist[7]将迁移决策分为两个步骤：第一个步骤是迁移与否的选择；第二个步骤是定居何处的选择。还发现影响第一个步骤决策的最主要因素是工资和迁移成本，而影响第二个步骤决策的重要因素是生活质量、工资和住房价格。人口迁移的动因多被解释为获得就业机会、更高的收入或是收入预期，而迁移的成本收益分析成为经济学研究人口迁移的常用理论框架[8-9-10]。在成本收益的研究框架下，住房价格无疑影响着人口迁移的成本。住房价格阻碍人口迁移最显著的作用机制是较高的住房价格会增加迁移人口的生活成本[11]。家庭的迁移决策除了受到工作前景的影响，还受到相应住房费用的影响[12]。即便没有制度阻碍，中国住房市场的现状也会对家庭的迁移形成阻碍[13]。在众多排斥力中，城市住房所具有的排斥作用正在日益凸显，住房已成为顶端城市排斥流动者的主导因素；日益飙升的住房价格使流动者的迁移成本迅速增加，从而作为城市的巨大推力对外来人口构成排斥和筛选[14]。当迁移者的收入水平无力承担城镇住房等支出，就谈不上在城市定居，其迁移便具有了暂时性或循环性的特点，使得劳动力乡城迁移过程延长，城镇化进程放缓[15]。高波等[16]对2000―2009年中国35个大中城市的实证检验也发现城市间的相对房价升高，导致相对就业人数减少。程传兴等[17]认为，对外来移民提供城市住宅的解决方法和激励措施，就成为农村劳动力城市化移民的关键所在。

　　住房价格对人口迁移意愿的影响并非简单的负向影响。住房价格与人口迁移是相互影响的，迁入地区的住房价格部分取决于人口迁移带来的人口增长，同时，城市地区间的人口迁移也部分取决于迁入地区和迁出地区的住房价格[18]。虽然，由于住房价格和人口迁移之间的影响是同时发生且存在空间上的相互依存关系，区分两者的相互影响是复杂的[19]，但是，Potepan[18]、Jeanty等[19]和Saiz[20]通过对不同区域、不同时间住房价格与人口迁移的实证研究，得出了颇为一致的结论：一个地区人口的增加，特别是大都市区快速的人口增加，使住房价格出现上涨；一个地区的住房价格过度上涨，则阻碍人口的进一步迁入，人口转而流向其他地区，从而使这个地区的人口迁入速度降低[11-18-19-21]。由此可见，只有相对较高的住房价格才会对人口的迁移意愿构成负面影响，也就是说，在一定的可承受范围内住房价格并不构成对人口迁移意愿的负面影响。

　　综上所述，虽然学术界开始更多地关注中国人口持久性迁移意愿方面的研究，但是关于住房价格对人口迁移意愿影响的研究远未深入。研究不足主要体现在以下三个方面：首先，关于住房价格对人口持久性迁移意愿影响的实证研究较少，而且实证研究使用的数据多是调查问卷中将住房价格作为众多因素中的类别选项之一，从而使住房价格本身缺乏数量方面的含义。其次，在现有的研究成果中，关于住房价格对中国人口持久性迁移意愿影响的分析，未能将住房价格的分析与收入水平紧密联系在一起，而衡量住房价格高低的关键在于住房价格与收入水平之间的比较关系。最后，鲜见有文献将住房价格对人口迁移意愿的影响细化为购房与租房两方面，而购买住房和租赁住房作为住房的两种使用方式，均会直接影响到人口迁移者的生活，而且由于种种原因，在中国住房销售价格和住房租赁价格的变动并不同步。以1997年为基期，至2008年，中国房屋销售价格的同比增幅是62.5%，房屋租赁价格的同比增幅是18.8%。因此，本文的研究将尝试弥补以上不足，将住房价格对人口迁移意愿的影响细化为购房与租房两方面，并将对住房价格的研究与收入密切结合起来，采用房价收入比和房租收入比等作为变量进行经验研究，从而使住房价格对迁移意愿的影响具有数量方面的意义。

　　三、数据来源、模型设定与样本描述

　　（一）数据来源

　　本文使用的数据，是原国家人口和计划生育委员会在2010年12月全国流动人口动态监测中对北京市、四川省成都市、河南省郑州市、广东省中山市、江苏省苏州市和陕西省韩城市六个代表城市的调查数据（下文使用的数据如未标注数据来源，则均来源于此次调查）。此次调查监测的对象是在调查前一个月之前来到流入地城市居住、非本区（县）户口且年龄在16―59岁的流入人口，不包括调查时在车站、码头、机场、旅馆和医院等地点的流入人口，但包括在临时工地等非正规场所居住的流入人口。这六个代表城市是原国家人口和计划生育委员会根据流动人口流入情况、行政级别和空间分布等综合选定的，其中，北京是直辖市，成都和郑州是省会城市，中山和苏州是地级市，韩城是县级市。六个代表城市共随机抽取样本8200人。为了确保研究的准确性，本文对上述样本进行了筛选。笔者的研究目标是住房价格对人口持久性迁移意愿的影响，为了更准确地反映住房市场的情况，从总样本中剔除了由单位或雇主提供住房、由政府提供廉租住房和已购房的样本。由单位或雇主提供的住房，一般是免费或低于正常市场价格的；由政府提供的廉租住房价格，也不能代表住房的市场价格；而已购房的样本，则可视为已经实现了长期迁移。因此，本文的研究中剔除了上述样本。同时，也剔除了具有异常值、缺失值的样本。最终得到有效样本量为3583个。

　　（二）模型设定与样本描述

　　本文采用Logit模型来研究住房价格对人口持久性迁移意愿的影响，并将住房价格区分为住房销售价格和住房租赁价格。由于单纯的住房价格本身高低难以反映住房价格与收入之间的联系，因此，以房价收入比（HousingPrice-to-IncomeRatio，缩写为PIR）和租金收入比（Rent-to-IncomeRatio，缩写为RIR）作为人口持久性迁移意愿的解释变量，这比单纯的住房销售价格和租赁价格更为合理。房价收入比的取值方法是：流入城市的商品住房销售均价乘以套均面积，再除以被访者家庭在流入城市的年收入；其中，套均面积按全国城镇居民人均居住面积乘以户均人口计算而得。各城市和全国的数据来源于《中国城市统计年鉴2011》和《中国统计年鉴2011》。房租收入比的取值方法是：被访者家庭每月在其流入城市的居住支出与收入之比。对于流动人口是否具有持久性迁移意愿，分析时以被访者“是否打算在流入城市长期居住”作为替代变量。具体的模型设定如下。 　　其中，Willi表示第i个被访者的持久性迁移意愿；PIRi表示第i个被访者的房价收入比；RIRi表示第i个被访者的房租收入比；Xi是一系列控制变量，既包括第i个被访者的年龄（Age）、性别（Gender）、受教育程度（Education）、婚姻状况（Marriage）、户籍性质（Hukou）、社会保障情况（SocialSecurity）等个体特征，也包括流入城市的行政级别（CityLevel）、在中国的城镇体系中，城市的行政级别往往可以反映城市的经济发展水平、人口规模和公共服务水平等。流出地老家的住房情况（OldHouse）以及来到流入城市的时间（Years）；α、β1、β2和λ表示待估计系数；ε表示残差项。各变量的具体含义、取值情况和描述性统计情况如表1所示。

　　四、回归结果及分析

　　（一）分步回归：整体影响

　　1.房价收入比和房租收入比对人口持久性迁移意愿的影响均显著

　　住房价格对人口持久性迁移意愿的影响，将利用分步回归的方法进行研究。首先，只将房价收入比和房租收入比纳入模型进行回归。其次，再添加反映个体特征的控制变量进行回归，包括年龄、性别、受教育程度、婚姻状况、户籍性质和社会保障情况。最后，再添加反映流入地公共服务水平等的流入城市行政级别、流出地老家的住房情况以及来到流入城市的时间等其他控制变量进行回归，回归结果如表2所示。从表2的回归结果可以看出，在分步回归的各模型中，房价收入比和房租收入比对人口持久性迁移意愿的影响均在1%水平上显著。

　　2.房价收入比对人口持久性迁移意愿有显著的负向影响，但房租收入比未对人口持久性迁移意愿产生负向影响

　　在表2的各模型回归结果中，房价收入比的估计系数均为负，房租收入比的估计系数均为正，这说明房价收入比对人口持久性迁移意愿有显著的负向影响，但房租收入比未对人口持久性迁移意愿产生负向影响。其原因是：相对于收入水平而言，住房的销售价格已经进入到抑制人口持久性迁移意愿的阶段，而住房的租赁价格尚未进入到抑制人口持久性迁移意愿的阶段。从表1的数据可知，流动人口家庭的房价收入比均值为22.350。从国际经验来看，发展中国家的房价收入比在4―6之间较为合理，结合中国的实际情况，房价收入比采用5―7作为合理标准更为适合[22]。可见，流动人口家庭的房价收入比，远超过房价收入比的合理范围，住房的销售价格无疑已经进入到抑制人口持久性迁移意愿的阶段。同样，从表1的数据可知，流动人口家庭房租收入比的均值是0.190。从国际经验来看，美国20世纪80年代初以来，住房支出占收入的合理标准是不超过30%[23]。纵观2007―2011年世界32个国家或地区的居民住房消费支出情况，详见：中华人民共和国国家统计局编，《国际统计年鉴2011》（2007―2009年数据）、《国际统计年鉴2013》（2010―2011年数据）；数据来源于经合组织OLIS数据库（OECDOLISDatabase）。在住房、水、电、天然气和其他燃料方面的消费支出大多占总支出的20%左右；如果加上家具、家用设备及住房日常维护的支出，大多数国家或地区居民的住房相关支出占总支出的比例在20%―30%之间。其中，同为亚洲国家的日本2010年在住房、水、电、天然气和其他燃料方面的居民消费支出占比为25.37%，韩国2011年在住房、水、电、天然气和其他燃料方面的居民消费支出占比为16.29%。可见，中国流动人口家庭的房租收入比并没有超过房租收入比的合理标准，住房的租赁价格尚未进入到抑制人口持久性迁移意愿的阶段。房租收入比对人口持久性迁移意愿的正向影响，可以理解为房租较高的地方往往是经济发展较好、教育条件等公共服务水平较高的地方，在房租收入比的合理范围内，流动人口为了追求更好的就业机会和更好的教育条件等，更倾向于选择流入房租较高但经济发展较好、教育条件等公共服务水平较高的地区。

　　（二）分组回归：对比分析

　　对比分析从流入地、流出地以及流动范围三方面进行。流入地方面，将对比不同规模城市之间住房价格对人口持久性迁移意愿的影响；流出地方面，将对比不同流出地区之间住房价格对人口持久性迁移意愿的影响；流动范围方面，将对比跨省流动和省内流动住房价格对人口持久性迁移意愿的影响。

　　1.不同流入城市之间的对比分析

　　为了对比在不同人口规模的流入城市中住房价格对人口持久性迁移意愿的影响有何异同，需要根据流入城市的规模不同进行分组回归。参照2014年国务院印发《关于调整城市规模划分标准的通知》，按照各城市市辖区2010年年末总人口数，直辖市北京属于人口在1000万以上的超大城市，省会城市成都和郑州属于人口在500万以上1000万以下的特大城市，地级城市中山和苏州属于人口在100万以上500万以下的大城市，而县级市韩城则属于人口在50万以下的小城市。由于城市人口规模与其行政级别密切相关，因而采用城市行政级别作为分组回归的依据。为简便起见，将调查样本划分省级及以上城市、地级及以下城市两组进行分组。直辖市和省会城市中打算在流入城市长期居住的流动人口比重，明显高于地级市和县级市打算在流入城市长期居住的流动人口比重，如表3所示。

　　考虑到调查样本量和组内的一致性，将样本分为两组：一组是省会及以上城市，另一组是地级及以下城市，分组回归结果如表4所示。由表4可知：（1）无论是省会及以上城市，还是地级及以下所有城市的房价收入比和房租收入比对人口持久性迁移意愿的影响都是显著的，而且影响的方向也相同；（2）与地级及以下城市相比，省会及以上城市流动人口的年龄和受教育程度对其持久性迁移意愿的影响更强。

　　2.不同流出地区之间的对比分析

　　不同流出地区的划分标准，采用的是流动人口户籍所在区域，即户籍在北京、天津、上海、河北、辽宁、江苏、浙江、福建、山东、广东和海南的流动人口，视为来自东部地区；户籍在山西、吉林、黑龙江、安徽、江西、河南、湖北和湖南的流动人口，视为来自中部地区；户籍在重庆、内蒙古、广西、四川、贵州、云南、西藏、陕西、甘肃、青海、宁夏和新疆的流动人口，视为来自西部地区。来自东、中、西部地区的流动人口打算在流入城市长期居住（即有持久性迁移意愿）的差异不大，所占比重均在60%―70%之间，其中，来自中部地区的流动人口打算在流入城市长期居住的比重稍高，结果如表5所示。由表5可知：（1）对于来自东、中、西部地区的流动人口，房价收入比和房租收入比对人口持久性迁移意愿的影响都是显著的，而且影响的方向也相同。（2）来自中、东部地区流动人口的持久性迁移意愿受年龄影响大于来自西部地区的流动人口，而受教育程度对来自中、西部地区流动人口持久性迁移意愿的影响大于来自西部地区的流动人口，来自中部地区流动人口的持久性迁移意愿受老家住房状况影响大于来自东、西部地区的流动人口。 　　3.不同流动范围的对比分析

　　不同流动范围的对比分析，是将样本划分为跨省流动和省内流动两组进行回归。不同流动范围的人口持久性迁移意愿有所不同，省内流动人口的持久性迁移意愿明显高于跨省流动人口，省内流动人口打算在流入城市长期居住的比重是71%，而跨省流动人口打算在流入城市长期居住的比重是54%，如表6所示。由表6可知：（1）对于跨省流动人口和省内流动人口而言，房价收入比和房租收入比对人口持久性迁移意愿的影响都是显著的，而且影响的方向也相同。（2）跨省流动人口的持久性迁移意愿受年龄、户籍和老家住房状况的影响大于省内流动人口。

　　五、结论与政策建议

　　鉴于上述分析，可以得出如下结论：房价收入比和房租收入比对人口持久性迁移意愿的影响均显著。流动人口家庭的房价收入比已经远超出合理范围，而房租收入比尚处于合理范围内。相对于收入水平而言，住房的销售价格已经进入到抑制人口持久性迁移意愿的阶段，而住房的租赁价格尚未进入到抑制人口持久性迁移意愿的阶段。通过分组回归的对比分析发现，来自不同地区的流动人口、在不同规模的流入城市、无论其流动范围如何，其持久性迁移意愿受房价收入比和房租收入比的影响均显著，且作用方向均相同，只是影响程度略有不同，回归结果十分稳健。对比分析的回归结果也反映出，年龄、受教育程度、户籍和老家住房情况等控制变量，在不同规模城市、不同流出地区和不同流动范围对人口持久性迁移意愿的影响有所不同。

　　由研究结果得出的政策建议，主要包括以下三个方面：首先，利用住房市场价格对人口持久性迁移意愿的影响来引导人口流向，其前提条件是尊重市场规律，以市场作为配置住房的主要方式。其次，让住房政策成为引导人口迁移的手段，需合理选择住房保障的范围和方式来引导人口流向，提供产权型保障住房可以降低流动人口家庭的房价收入比，提高流动人口的持久性迁移意愿，有利于吸引人口聚集；而提供廉租房等非产权型保障住房或租房补贴，在流动人口家庭的房租收入比尚处于合理范围的情况下，对引导人口流动的作用有限。对于以控制人口过快增长为目标的城市来说，应谨慎提供产权型的保障性住房；对于以吸引人口聚集为目标的城市来说，提供低价位的购房机会比提供廉租房或租房补贴更有利于提高人口的持久性迁移意愿。最后，需要注意农业转移人口在日常居住地以外的异地住房资产配置问题，由于房价收入比远超过合理标准等原因，相当一部分农业转移人口在老家农村建房或者在老家附近的小城镇或地级市购房，但利用率很低，造成了土地和住房资源的浪费，也对城镇化的健康发展产生不利影响。因此，一方面，可以通过农村土地和住房制度改革，建立和完善农村住房市场和土地市场，使农业转移人口在老家农村的住房和土地资产获得有效的市场交易渠道，实现农村资产变现，增强农业转移人口的住房支付能力，从而提高其向城镇持久性迁移的意愿；另一方面，可以通过完善收入分配制度，增进一次分配和再分配的公平性，提高农业转移人口的收入，使其家庭的房价收入比趋于合理，增强农业转移人口向城镇持久性迁移的意愿，从而引导农业转移人口彻底向城镇转移，实现农业转移人口的市民化，完成人口迁移的完整过程。

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