宁德人口结构变化对住房需求的影响研究

　　中图分类号：C912 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2013）33-0110-02

　　引言

　　住房是人类生存、发展和享受必不可少的重要生活资料。人口结构与住房需求存在密切关系，人口结构变动必将对住房需求产生重大影响。因此，无论是从现实意义看还是从理论价值方面看，从人口结构变动的角度对住房需求变化趋势进行研究都是十分必要的。本文以2010年第六次人口普查（以下简称“六普”）资料为主要依据，从人口结构和住房状况变化的角度，剖析人口结构变化对住房需求的影响。

　　一、宁德市人口结构与住房状况面面观

　　（一）人口结构变化

　　人口结构，又称人口构成，是反映一定地区、一定时点人口总体内部各种不同质的规定性的数量比例关系。人口城乡结构对住房需求有举足轻重的影响，这主要表现为城镇化尤其是城镇化的进程对住房需求的显著影响。2000年末，宁德市常住人口为300万人，其中城镇人口为107.37万人，占总人口比重的35.77%，而到了2010年末，宁德市总人口为281.79万人，城镇人口为135.03万人，占总人口比重的47.92%。人口年龄构成对住房需求增长的影响也是不可忽视的。通过国际通用的人口年龄结构类型判别标准的少儿系数、老年人口系数、老少比这三项指标数据，在2000年，宁德市已步入了老龄化社会，到2010年老龄化程度进一步加深。老年人口比例由2000年的7.82%提高到2010年的9.22%，老少比也相应由31.22%提高到25.88%。在宁德市家庭中，2010年有65岁及以上老人户20.98万户，比2000年增加1.98万户。老年人口抚养比为12.3%，上升0.6个百分点。

　　人口家庭结构由“金字塔”形向“倒金字塔”形的转变。在“金字塔”形的家庭结构下，家庭人口规模呈指数级增长，不断分解为一个个“核心家庭”，所需房屋的数量和面积不断增长，这就是传统的“分家”模式。在“倒金字塔”的家庭人口结构下，人口数量自上而下逐层减少。第六次人口普查数据显示，宁德市家庭户数增加，规模缩小；核心家庭比重上升，单人家庭继续增加，四人户和五人及以上规模的户在减少，家庭结构的小型化趋向仍在继续。

　　（二）住房变化

　　住房总体水平达到舒适程度。十年来，城乡居民住房条件不断改善。2010年，平均家庭户住房间数3.58间，人均住房建筑面积36.45平方米，分别比2000年提高0.5间和15.02平方米。此外，人均住房间数达1.2间，按照国际上住房标准划分的三个等级，即最低标准，每人一床；文明标准，每户一套；舒适标准，每人一间的标准衡量，宁德市家庭户的总体居住水平已经达到了舒适程度。“人均”反映的是现象总体的一般水平或代表水平，不能揭示事物结构的内部差异。因此，通过对家庭户住房面积进行分组分析可以看出，有46.1%的家庭户人均住房建筑面积集中在20平方米―49平方米之间，其次在50平方米以上的占32.1%；从家庭户住房间数分组来看，居民家庭住房间数集中分布在二间占21.4%、三间占22.2%以及四间占18.5%，所占比重共达62.1%。

　　同时，居民住房自有率提高。根据第六次人口普查长表资料显示，2010年拥有自有住房的家庭户占84.6%，比2000年提高了1.5个百分点。在自有住房中，自建房的家庭户占比最大，达75.1%，其次依次分别为购买商品房占5.6%、购买二手房占2.3%。住房制度改革、居民生活水平的提高和城市化进程的加快使得人们的购房能力和购房意愿不断增强。第三，住房质量改善。“六普”数据显示，居住平房的家庭户占22.1%，居住楼房的占77.9%，与“五普”相比，居住楼房的家庭户上升了7.3个百分点，住房有向高层发展的趋势，钢筋混凝土楼房成为主流，家庭住房配套条件改善，居民住房必要设施条件有了大幅度的改善。

　　二、人口结构的变化与住房需求分析

　　住房需求指的是在一定市场条件下，对于住房主观愿望，居民具有的实际支付能力的住房需求。对住房需求可以分为刚性需求和改善性需求两种类型。其中，刚性需求指的是家庭的组建或者家庭人口的增加或者人口的迁移而产生的住房需求，通常不受其他宏观经济变量的影响；改善性需求指的是需求者对现有住房的居住条件不满意而产生的，需要对居住条件进行改善所导致的住房需求。此外，人口因素还是影响住房需求的内在因素，未来住房内在需求的变动趋势在很大程度上由人口的变动趋势决定。综合上面的分析，主要有：

　　城镇化对住房需求的影响：刚性需求为主，对城市住房的需求量大。2010年宁德市城镇人口比重已达47.92%。在此基础上，随着城镇化进程的加快，未来城镇人口将进一步扩大。而根据2011年1%人口抽样调查结果，城镇化率已经达到49.2%。到2012年，将有超过50%的人口居住在城镇，首次超过农村人口。因而，宁德市已进入城镇化进程加速时期。相对于城镇人口的增长，对城市住房的需求量也在不断增长，住房总量增长的速度加快。由于居民对住房需求的水平在不断提高的生产力水平和不断增长的社会经济的影响下而不断提高。根据市调查队城镇住户调查数据，2000年宁德市城镇人口人均住房建筑面积为21.44平方米，2005年为34.55平方米，2010年为40.5平方米。因而通过城镇化进程，新增城镇人口将对住房形成巨大需求。

　　老龄化对住房需求的影响：改善性需求为主，满足养老需求的户型市场空间较大。人口老龄化必然带来老年人口家庭户增多和家庭代际关系的变化，因而满足养老需求的户型市场空间较大。按照几代户规模进行家庭户分类，2010年二代户户数最多为43.36万户，占全部家庭户户数比重为47.9%；其次是一代户，户数为32.49万户，占35.9%。二代户和一代户比重达到83.8%。虽然一代户和二代户共同成为家庭户主体，三代及以上户家庭比重有减少趋势，但是依然要考虑多代人一起居住方式。特别应引起社会各界重视的是单身老人户数量增多，所占比重增大。2010年有65岁及以上单身老人户4.27万户，比2000年增加1.82万户，占有65岁及以上老人家庭户的20.4%；只有一对老夫妇的户为1.92万户，比2000年增加0.69万户。如何建设能够满足“空巢老年人”居住需求的住房也应该被政府、房地产商和建筑方纳入考虑范围。不仅要在户型上满足老年人要求，住宿环境和房屋设施也应满足老年人需求。 　　家庭小型化对住房需求的影响：中小户型将成为短期主要的需求，住房需求将随时间推移而有所下降。宁德市2人户、3人户占主导地位，家庭规模趋于缩小，家庭小型化成为趋势，并将稳定存在，户均人数变少，在人口增长的前提下，家庭户必然增加。家庭结构变动趋势为由原来家庭分解出若干小型家庭，这样，家庭结构变化必然影响住房需求。主要表现在：首先，对需求量的影响，假定人口保持一定的增长率，家庭小型化所引起的家庭户户数增多而引发住房需求量增加，集中表现在对住房套数需求量的增加；其次对住房结构的影响。在一定收入水平下，户均人数减少，相应每户对每套住房间数也会减少，中小型套房将成为未来主要的需求。虽然住房间数需求减少，但对每间面积需求增加，反映在居住面积上表现为人均居住面积的增加。从长远考虑，家庭规模缩小和家庭核心化的趋势会对未来的住房需求产生深远影响。在计划生育政策主导下，独生子女家庭将会成为未来家庭的主体，即使计划生育政策有所变化，随着社会经济发展水平的提高和婚育观念的变化，人们将更多倾向于少生孩子。未来的家庭变化在计划生育政策影响下表现为特殊的代际结构，在住房自有率不断提高的背景下，这种代际结构将会导致住房闲置现象的出现。

　　三、对宁德市住房需求发展的思考

　　（一）正确处理城镇化和住房需求的关系

　　加快城镇化进程，提高城镇化的质量是大势所趋。当前宁德市城镇化的重点是加快农业转移人口市民化。农业转移人口市民化有利于缩小城乡二元结构，加快构建城乡一体化新格局。推进农业转移人口市民化，必须要解决刚性需求的住房问题。进城人口的住房问题，要从制度上和规划上加以考虑。首先，要转变住房消费需求的观念，改变住房消费的模式。解决住房问题，要建立从无到有、从小到大、从租到买、从旧到新的梯次消费结构。通过梯度消费有效解决处于“夹心层”人群的住房难题，逐步实现住有所居，真真正正提高城镇化的质量。其次，要正视农业转移人口低收入特点，正视商品房市场的外部性，以市场行为规划和建设一批价位低于市场平均水平的中低档商品住房。第三，要运用政府支持、市场融资和民间集资等多种手段大量建造经济适用房。第四，最重要的是政府要大力建设廉租房。建议政府加强公共租赁住房和廉租住房建设，这样不仅可以满足安居需要，还可以极大地降低城市住房价格上涨的预期，合理调控房地产市场。

　　（二）尊重市场需求促进房地产市场健康发展

　　一是合理调控供给商品房总量和结构。按照市场经济规律，住房价格应因供求关系变化围绕其价值上下波动。但从宁德市实际情况看，市场需求受宏观调控政策影响较小，市场需求总体仍呈现刚性特征，但房地产市场在供求方面还存在矛盾。房地产开发建设适应市场需求才能促进房地产市场健康发展。按照宁德市人口老龄化和家庭小型化的变化特点，如单身老人户数量增多，满足养老需求型的住房空间较大；而家庭小型化则对小户型的住房有更多的需求，同时也是缓解当前房价上涨带来经济压力的更好选择。另外，土地资源有限，应强力节制大型套房的供给，以保障住房市场的持续供给量。二是区别对待投资性和正常购房两种需求。当前房地产市场的投机行为对市场的负面影响不可低估，在商品房销售环节要区别对待投资性和正常购房两种需求。一方面要切实地让房价回归理性状态，使投机行为无利可图或有利难图；另一方面提高多套房购买的门槛，矫正市场需求，进而为房地产业的发展提供良好的市场运行环境。

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