浅析我国农村宅基地流转的现状及对策

　　1 宅基地及宅基地流转相关定义和属性

　　1.1 宅基地的定义和主要法律属性

　　在宅基地的研究中，宅基地有广义和狭义之分。广义的宅基地是指所有用于建造房屋以供居住、使用的土地，包括国家所有土地和集体所有土地上的住宅用地。而狭义的宅基地仅仅指的是集体所有土地上的农村居民住宅用地，是农村集体经济组织为满足本集体经济组织内成员的生活需要和从事家庭副业生产的需要而用于分配给其农户使用的住宅用地及附属用地。而现在国内学者对宅基地的研究一般使用狭义宅基地概念。根据狭义的定义，宅基地包括建了房屋的土地、建过房屋但已无上盖物而不能居住的土地和准备建房用的规划地三种类型。

　　根据现行关于宅基地的法律定义，我们可以看到宅基地有五种法律属性：（1）严格的身份属性。宅基地的使用权只能是限制在本集体经济成员内部，而非本集体内的成员不得申请宅基地，所以宅基地的使用权是与成员权联系在一起的。（2）从属权。宅基地的使用权是土地上附着的房屋的所有权来决定的，只能跟随宅基地上的房屋一起转让，也就是我们通常说的“地随房走”原则。（3）福利性。宅基地的福利性主要是体现在农民能够基于集体经济成员的身份无偿地或者是低价的获得宅基地，获得基本的生活条件保障。（4）长期性。宅基地使用权只要是建立在合法程序申请获得的情况下，宅基地的使用权拥有者是可以长期使用的。（5）“一户一宅”原则。根据我国2004年的《土地管理法》，农村村民一户只能拥有一处宅基地。此外、根据土地流转相关法律规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”

　　1.2 宅基地流转的主要形式

　　农村宅基地流转是指农村宅基地所有权或使用权由一个权利主体过渡给另一个权利主体。农村宅基地所有权流转只有通过国家征收农村集体土地由集体经济组织流转给国家，但由于各种因素影响，特别是经济利益诱惑，农村宅基地使用权的非法流转大量存在，在城乡结合部则更为普遍。农村宅基地流转主要通过出租、转让、置换、入股、国家征用等主要形式。在宅基地流转的方式上，除宅基地可以随房屋一起转让外，法律禁止宅基地单独买卖、抵押、入股、赠与。

　　2 现行宅基地流转法律弊端和流转的现实问题

　　由于城镇化的不断加剧和农民工进城务工的人口迁移，农村的宅基地流转现象已经无法避免，更随着制度空缺、私下流转等灰色交易愈演愈烈。而现行的法律制度对农民利益的维护和经济发展已经产生了一定的限制，故对现行的法律规定我们总结如下的限制和所产生的问题进行分析：

　　2.1 对农民自身利益的损害及对资产的闲置浪费

　　宅基地严格的身份属性使得农民财产被固定化。农民住宅产权的不完整，即宅基地的所有权缺失使得农民对自身仅有的财产--房屋不能作为资本来运作。这影响了金融资本在农村市场的的发展，同时使得农民的财产在交易中保持公平和保值增值，利益受到严重损害。另外当房主不想再占有此处宅基地时他不能将其作为资本流转，既不能当做资产抵押贷款又不能将宅基地所附带的福利转化为经济收益。

　　按照?F行法律，农村住房的供应还在不断扩张。只要有新的农户产生，该户人家就有权得到一块宅基地。加上农村宅基地使用权的管理的混乱，基层政府对农民建房缺乏正确引导和管理，采用的是无偿、无期限的使用制度，出现了农民超过标准建房，或建了新房也拒不交出闲置下来的老宅基地，一些乡村干部凭借权力、关系占有多处宅基地等现象严重导致“空心村”、人均宅基地面积严重超标、“一户多宅”现象加剧，使得资源得不到充分利用，许多村落无限制扩展，导致资源浪费。

　　2.2 缺乏规划和管理，易引发社会矛盾

　　由于宅基地房屋建设无详细规划作依据，随意性大，布局不合理，在一些地方利用集体土地盖起来的“集资房”基本上未办理任何用地和报建手续，因此无法办理房产证，形成了所谓的“小产权房”。而这类小资产房在市场不规范的运行下常常产生产权纠纷和矛盾冲突。严重影响到了我国土地和房屋市场的正常运行。

　　2.3 缺乏监督机制，使得利益“灰色”分配

　　集体经济组织作为宅基地的“真正”拥有者，其在宅基地产生的利益上应该使集体成员得到共享。但是在实际的情况中常常不是这样。根据国务院发展研究中心的一项调查研究表明，目前在合法的房地产开发过程中，原集体所有土地的增值部分的收益，开发商要拿走40%～50%，地方政府拿走20%～30%，农民拿走5%～10%，剩余部分才归集体。而在非法的宅基地交易过程中，由于很多宅基地的流转都是私下进行的，土地流转的收益直接进入了买卖双方的手中，作为土地所有者的集体经济组织便不能取得分毫。

　　3 宅基地流转问题的解决建议

　　根据宅基地流转产生的问题，我们可以看出主要是集中在两方面，一是立法的规范和严谨上，二是在交易的规范和管理监督上。所以根据这两个主要问题我们提出了以下几个解决途径：

　　3.1 健全宅基地产权法律制度，明晰产权属性和流转规范

　　要对宅基地的相关法律进行修改和完善，完善宅基地的审批制度，保证宅地基的资源效用高标；同时要完善宅基地使用权和对使用权的登记，明确流转前宅基地使用权的所有者和流转后的拥有者；最后要求要对土地流转的条件进行规范，建立明确的流转规范。对宅基地法律规范的完善是对宅基地流转问题解决最强有力的主导力量，所以在立法和执法上是解决流转问题的重中之重。

　　3.2 加强宅基地流转的市场机制及其规则体系建设

　　加强管理和监督。加强宅基地市场机制和体系的建立主要是集中在：（1）建立农村集体建设用地流转交易信息网络，及时登记汇总发布信息，接受咨询，为交易搭建平台。（2）形成合理的价格体系，把农村土地分等定级，细化到集镇规划区内和区外，每个规划区再分到具体地块，力争达到一个村（居）委员会一个区片地价。（3）做好对每一份宅基地流转的登记和记录，确保其合法规范的流转。（4）成立由国土资源、城乡建设、规划、金融、工商、社保等部门组成的监督机构，严格监督交易行为，确保交易的合理公正合法。

　　3.3 对农村宅基地的空间配置进行科学的规划引导

　　政府和相关部门必须在对农村宅基地的空间配置上进行科学的规范引导。我国绝大部分的村居在房屋的规划上基本属于无规划指导的自发建设状态，所以农村在宅基地的利用效能上存在着较大的问题。所以基于宅基地空间配置的新农村和“大村庄制”等建设必须是以科学的、保护土地资源为目的的，要求每个村庄都做好建设、发展规划，宅基地的配置要符合村庄布局规划和土地利用总体规划，以此保障农村的有序建设，避免出现农村不稳定和土地资源浪费问题。

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