城市地铁社会经济效应及其对商业格局影响

　　中图分类号：F27文献标识码：A文章编号：16723198（2015）26009002

　　随着城市化的发展，城市交通拥堵问题已经成为人们关注的焦点。大部分城市为了有效解决交通拥堵问题，缓解交通压力，提高自身城市的形象，都开始大力建设轨道交通，使得城市地铁的投资热潮得以兴起。一般而言，城市的业态分布和商业格局会直接影响着人们的生活与工作，因此如何将城市地铁的建设和物业发展形成联动机制，合理开发地铁周围的商业格局，已经成为学者研究的重要课题。

　　1城市地铁的特征分析

　　1.1外部性特征

　　经济学对外部性的定义是旁观者利益受市场主体行为的影响，其一般分为负外部性和正外部性这两种情况。城市地铁的负外部性主要表现在沿线居民正常生活和城市交通受地铁施工、电磁干扰、振动以及噪音等的影响，要想降低负外部性的影响，则应改进技术手段，采取合理有效的管理措施等。其正外部性则表现在地铁的发展能够减少汽车尾气排放和交通事故、优化配置土地资源、增加就业、促进沿线房地产收益和价值的提升、改善城市商业布局等方面。

　　城市地铁正外部性最为直接的体现就是其能够对沿线周边的房地产价值加以提升。如上海地铁1号线周边的莘庄站，1991年其在该线开通运营之前，4里内周围的房价平均为600元/m2，4里外平均房价为929元/m2；而在2001年该线开通之后，4里范围内的房价为3400元/m2，4里外平均房价为1800元/m2。当然，城市地铁不仅能够对站点周围房地产价值加以提高，还能使沿线地产的商业价值得以提升，影响城市的整体商业格局。

　　1.2廊道效应

　　廊道效应的特征表现在两个方面：一是其产生与城市交通主干道。主干道具有较强的经济聚集能力，能够吸引大量的资金流、物流和人流，促进邻近区域经济的发展。二是其影响范围由近而远递减。廊道效应主要是以城市交通主干道为中心，逐渐向周围区域扩散，达到一定距离范围则消失。廊道效益是城市地铁在重要特征之一，人们的生产和生活对地铁的依附程度直接关系到廊道效应的大小和作用范围。由于地铁能够直接影响城市空间结构和土地利用强度，因此可结合土地利用强度的分布状态，对地铁的廊道效应加以衡量。随着地铁的不断发展和完善，其在土地利用强度方面可分为四个阶段。

　　首先是团状分布阶段。在地铁初步建设的过程中，由于缺乏完善的地铁网络，其换乘系统不够健全，往往会对站点周边区域的土地利用产生影响。其次是波浪状分布阶段。随着地铁辐射能力的提高，土地利用的范围越来越大，大部分商业设施和居民区都聚集在站点周围，这在一定程度扩大了站点范围，使商业分布和土地利用强度呈现波浪状态。再次是带状分布阶段。地铁网络的快速发展进一步增强了站点区域的辐射能力，使得其土地利用强度更为均等化，因此沿线商业布局呈带状分布。最后是面状分布阶段。城市轨道交通网络能够将各功能区连接在一起，从而整合和扩张各区域的土地利用强度与商业分布，以此形成地铁线路的面状分布。

　　2城市地铁的社会经济效应

　　城市地铁具备的社会经济效应主要表现在三个方面：一是社会效应；二是经济效应；三是环境效应。

　　2.1城市地铁的社会效应

　　城市地铁能够对家庭生活产生一定的效应，如地铁的开通会使居民出行时间缩短，家庭活动范围扩大，促进居民生活水平和生活质量的提高。首先地铁主要是行使在相对封闭的专用车道上，能够保证较快的行使速度，促使单位里程的时间加以缩短。同时地铁运营之后，城市居民不需花费更多的时间在路上，能够有效延长工作的休闲时间，改变生活的方式。其次地铁能够对家庭的活动半径得以扩大，让人们能够拥有更大的空间半径选择休闲、居住和就业等行为，促使工作和生活的机会成本加以降低。最后地铁能够促进生活质量的提升，为人们提供舒适健康的乘车环境，缓解乘车拥堵和困难等问题，并且地铁不收天气和行人等因素的干扰，能够减少交通事故。

　　2.2城市地铁的经济效应

　　第一，城市地铁能够对土地利用的结构加以改变，促进土地价值的提升。如果地铁建立在公共交通不发达的地区，能够促进沿线土地价值的提升，并且地铁在开通运营的过程中，能够在一定程度上促使城市土地利用结构发生变化。以深圳地铁1号线地铁为例，其直接影响了站点周边的土地利用结构，使得新区和传统商业中心区出现了不同的特点，新区的土地均衡度和利用程度明显上升，而传统商业中心区则明显降低。之所以会产生这样的现象，主要就是地铁的发展在一定程度上弱化了传统中心区通达性的优势，而提高了新区的通达性能。

　　第二，城市地铁能推动沿线地区经济的发展。地铁在开通运营的过程中，能够对城市的经济社会资源进行重新配置与整合，促进资源利用率的提升。从城市发展层面而言，地铁能够对城市原有的生态资源、人口、房屋和土地进行重新调配，提高沿线资源的价值。同时地铁线路能够对企业和居民的聚集产生一定的吸引力，从而沿线工商业和房地产业的发展。此外，地铁的运营能够促进地铁交通产业的发展，围绕地铁交通的商业经营和房地产开发，能够产生巨大的经济效益，促使沿线商业更为繁荣，有利于形成地铁交通产业。

　　第三，城市地铁能够对城市的格局加以改变，促进区域价值的提升。对于城市地铁而言，其在客运服务方面具有巨大的优势，能够有效扩大城市范围，促使城市人口向郊区发展，实现卫星城的发展。此外，城市地铁具备商业地产的效应，能够促进区域价值的提高，创造更多的商业机会，促进城市原有商业格局的改变。 　　2.3城市地铁的环境效应

　　城市地铁主要是通过电力加以驱动，具有清洁、环保、大容量、准时、安全以及快捷等特征，能够对大量密集人群进行及时疏散。目前，仅仅依靠道路建设已经难以解决交通拥堵的问题，必须要构建大运量和快速的地铁交通，建立具有现代化和多层次的公共交通体系，促进城市地铁的发展。这样才能在一定程度上促使路面私人车辆和公交车辆加以减少，满足人们出行的需求，降低汽车尾气排放量，减少大气污染，促进城市形象的提升。就现阶段而言，人们认为轨道交通的发展，尤其是地铁，能够有效解决城市拥堵问题，因此各大城市都开始大力规划发展地铁，将其作为城市形象提高和交通拥堵缓解的重要方法，掀起了轨道交通的热潮。如成都地铁线路的规划，其基本能够将市区的交通枢纽加以覆盖，将市郊的交通进行有效联结，并将区域公共交通的主体选择为公共汽车。这样有效促进了道路通过能力的提升，能够对车流和人流进行快速及时的疏散，有利于解决交通拥堵问题，保证道路的畅通。城市地铁和公交的立体化体系，有效改变了环性放射状的路网设置，优化了综合交通网络结构，实现了城市交通的改善。

　　3城市地铁对商业格局产生的主要影响

　　3.1形态多样化的体现

　　城市地铁周边往往具有多样化的需求以及密集的人流，因此在对地铁进行投资，并布设地铁的商业格局时，应对地铁物业形态加以重视。由于地铁具有舒适和便宜的特点，要想对人们出行和购物的需求加以满足，应在商业类型和格局方面体现出多样化的形态。一方面将地铁与快餐店、书店和花店等相联系，形成和谐的商业氛围，另一方面将大规模超市和立体化商业购物中心相联系，并布设购物中心、商业街、写字楼、公寓和酒店等多种商务形态。地铁作为城市交通的重要纽带，其多样化的商业格局形式以及商圈的形成，能够促进沿线商机的拓展，形成多层次的新型商业区，增长商业的效益，推动社会经济的长远发展。

　　3.2聚客优势的运用

　　由于地铁具有较大的范围覆盖面、较长的线路以及密集的客流，这在一定程度上为商圈的形成提供了有力条件。地铁稳定而持续的聚合人群，能够促进未来商业的发展，其已成为商业街和地产界关注的焦点，而将聚集人群转化为购买力，能够将商业的价值和生命力加以体现。此外，地铁商业在进行项目的选择和决策过程中，应以客流的需求倾向、数量和结构分布为依据，正确处理好短期目标和长远目标之间的关系，准确定位商业，选择出合理的商业形式和格局。如日本地图商业街，其在20世纪30年代时，仅仅只有分布在地下通道两侧的小商铺，后来发展为地下商业街，现今已经成功衔接了地面商业、地铁中枢和商业中心，实现了商业与地铁交通的双赢局面。例如地铁与周边地区房价的特征，如表1所示。

　　表1不同环线区域内轻轨站点房价特征表

　　环线范围距最近轻轨站点不同距离的平均房价<1公里1-2公里2-3公里3-4公里相邻距离房价差值1-2公里2-3公里3-4公里2-3环6800736669007490///3-4环65786343623661202351071164-5环60365836564062372001964035-6环47584542434338002161995433-6环57915574540650522171673543.3趋利避害的注重

　　地铁商业格局具有城市的特色，能够有效促进沿线商业地产通达性的提高，实现地下商业的可持续发展。目前我国地铁在发展的过程中，由于社会政策以及经济条件等方面因素的影响，导致商业的空间类型和开发规模受限，因此将客流转变为消费力，能够有效改变地铁商业的格局设置。一般而言，人流集散的最佳区域就是地铁出站口步行5～10min的行程范围，其也是地铁商业的黄金地段；而办公和居住等商业项目适宜在步行10～20min的区域开发。值得注意的是，地铁商业应重视趋利避害，如将快餐、报纸杂志、食品烟酒等小型的商店设置在地铁站厅内；地面与站点的通道商业则可摆放人们需要的商品。地铁作为人们休闲与忙碌的产地，只有将优势的项目与商圈进行结合，才能实现地铁商业的持续稳定发展。不难发现，城市中心区域以外，轨道交通会对房价产生明显的廊道效应，轨道交通沿线房价会呈现向两侧递减的规律，轻轨、地铁站点附近将成为住宅高度集中区域，房价相对

　　周边会有明显提升。

　　4传统商业街在地铁时代背景下的发展对策

　　城市地铁能够对城市的行业格局产生深刻印象，并改变城市的面貌和经济，导致传统商业街的发展面临严峻的形势。基于地铁时代的背景，传统商业街要想实现自身的发展，可以从以下三个方面加以考虑。

　　4.1树立消费需求导向意识

　　对于传统商业中心而言，其在建设规划、改造设计、招商引资以及服务管理的过程中，必须要树立消费需求导向意识，对消费需求产生的新变化加以重视和适应。一般而言，消费者对商业街的需求主要表现在服务、休闲时尚以及购物环境这三个方面，因此在整治改造传统商业街时，应以这三方面需求为基础，构建具有丰富个性和鲜明特色的商业服务体系。

　　4.2正确处理市场和政府的关系

　　在改造和管理传统商业街的过程中，不仅要将政府的协调、引导和规划作用加以充分发挥，还要尊重企业的主体地位，促进市场机制主导作用的发挥。将规划放在首要的位置，由政府统一规划传统商业街的整治改造与招商管理，从而确保其商业经济的可持续发展。企业和市场作为商业街发展的基础和前提，因此政府必须要对市场的规律加以尊重，充分调动企业的创造性和主动性。同时在管理商业街的过程中，必须要加强建设自律组织和行业协会，引导商家进行整合推广和错位经营。此外，政府应鼓励和帮助商家打造自身的特色经营，加大整合营销的力度，积极对外推介商业街，从而实现商业街的长远发展。

　　4.3积极引进多元化业态

　　要想增强传统商业街的活力，应对客流和消费收入结构进行分析，并以国际商业街业态的构成比例为依据，适当增加体验和服务业态，达到具有活力的新街区。同时采用“触煤”理念，对原有的大型综合商场进行合理调整，补充娱乐、餐饮等多元化的业态综合体，从而形成多功能的休闲服务区，增强商业街的吸引力，促进综合性商业街的形成。

　　5结束语

　　综上所述，城市地铁具有明显的外部性和廊道效应，能够降低大气污染，减少交通事故，节省土地资源，增加就业，提高沿线房地产收益和商业价值，具有良好的社会效应、经济效应和环境效应。因此在规划城市地铁时，应对其沿线聚客优势、多样化需求以及人流密集等方面进行综合考虑，有效发挥出地铁商业的优势和作用，从而有效实现社会经济效应。此外，在地铁时代的背景下，传统商业街要想实现自身的发展，必须要树立消费需求导向意识，正确处理市场和政府的关系，积极引进多元化业态，营造良好的消费环境，积极打造品牌服务，从而促使自身重新焕发活力。

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