关于上海若干要素市场发展的思考与对策

　　内容摘要：上海的要素市场是从２０世纪９０年代初为适应上海建设经济中心城市而发展起来的，现已初步形成了有形市场和无形市场相结合、全国市场和地方市场相结合、综合性市场与专业性市场相结合的具有相当水平软硬件设施为基础的要素市场体系，但是在要素市场建设和发展中还存在不平衡、不完善、不到位等方面的问题。本文主要分析上海若干要素市场发展的现状与特点，并提出了相应的发展对策。即：上海科技市场要按照构建完整的创新体系的要求，建设全国性的大市场；上海金融市场要按照实现国际金融中心的要求，融入国际性的金融市场体系；上海文化市场要按照统一开放竞争有序的要求，进一步发展文化创意产业；上海服务市场要按照实施服务经济战略的要求，促进长江三角洲一体化大市场的发展；上海房地产市场要按照完善住房保障体系与房地产市场体系建设的要求，在调整中发展。

　　关键词：要素市场　市场化体系　创新发展。

　　一、上海要素市场建设，是不断解放思想，坚持制度创新的成果。

　　上海要素市场建设３０年，是一段解放思想、按照市场主体的需求、坚持制度创新的历史进程，如突破国有企业股份制改革和证券市场的姓“资”姓“社”争论，确认股份制和证券市场是市场经济共有产物和一般形式，承认在市场经济中土地、房产、资本、劳动力、人才、技术和产权都是商品，可以价值化、资本化，通过市场进行自主、公开、规范交易和流动，以市场机制为主导，实现有效配置和利用等重大问题，都是随着实践和思想认识的发展而得以解决。１９９０年代初在上海从工商城市向经济中心城市转型时，随着产业经济发展，根据市场主体的需求，为缓解经济发展中资源要素的瓶颈阻碍，各类要素市场逐渐发展起来。特别是１９９２年，在党的“十四大”明确了上海经济发展战略目标是成为国际经济、金融和贸易中心之一的大背景下，加快培育发展上海要素市场更是摆上了重要议事日程。由于上海紧紧抓住建设要素市场这个突破口，坚持“三个有利于”的原则，以“敢为天下先”的精神，突破了原来条条框框的束缚，先后创建了十多个全国率先的纪录，实现了要素市场的跨越式发展。

　　１８年来上海要素市场已初步形成了有形市场和无形市场相结合、全国市场和地方市场相结合、综合性市场与专业性市场相结合的具有相当水平软硬件设施为基础，采用竞价交易，规范化、法制化的要素市场体系。据不完全统计，２００９年上海要素市场成交总额为２５１。１９万亿元（不包括外汇市场、土地房产市场、人力资源市场和航运市场），比上年１６７。９６万亿元增长４９。５５％，比刚成立时（１３６９。３３亿元）增长１７３３倍之多。从要素市场结构分类看，有金融方面的股票市场、资金拆借市场（含债券市场）、期货市场、黄金市场、外汇市场、保险市场，还有其他方面的产权市场、房地产市场、人力资源市场、技术市场、信息市场、航运市场等；按交易特点分，有综合性交易市场、专业性要素市场、场内交易和场外交易市场，有电子交易市场、网上交易市场等；按市场发育程度分，有地方性初级市场、有区域性一体化市场，有国家级市场等。从要素市场特点来看，要素市场的发展速度大大快于商品市场，（要素市场２００９年比上年增４９。５５％，比刚成立时增１７３３倍，而商品市场２００９年比上年增１８。５％，比１９７８年增１１６倍）。

　　上海要素市场１８年的发展历程，在西方发达国家一般都经历了１００多年时间。这充分表明上海的要素市场实现了跨越式的发展，成绩有目共睹。但是在要素市场建设中也存在不平衡、不完善、不到位等方面问题。尤其是这几年来各地都在抓紧发展要素市场，取得不少显著的进展，其中有些经验值得上海学习和借鉴。笔者认为，在“十二五”期间，特别是在转变经济发展方式时，除了坚持改革，清除制度障碍，营造有利于经济发展的制度环境外，还应按照市场主体需求，增设和完善一些要素市场，以更好地发挥市场配置资源的重要作用。为此，根据自己的实践探索，建议在建设要素市场的战略、策略上必须有新的思考，以取得新的突破。

　　二、按照统一、有序的原则，体现渐进的方法，坚持创新发展要素市场。

　　所谓统一，就是要有一个统一的部门来管理、监督和指导；有序，就是不能不顾条件盲目发展，而是规范运作，创建良好的市场环境，逐步推进。

　　在要素市场的建设中，要认真总结和吸取正反两方面的经验。如金融市场建设方面，就有成功的经验。在中央金融监管部门指导下，遵循国际上发达国家和地区建设现代金融市场体系、推进国际金融中心建设的一般规律和渐进方式。从金融市场类别看，先建货币市场和外汇市场，再到资本市场和黄金市场；从金融市场功能看，先是一级发行市场，再到二级交易市场；从金融市场交割时限看，先是现货交易市场，再到期货交易市场；从金融市场交换场所看，先是场外交换市场，再到场内交换市场；从金融市场地域看，先是地方金融市场，再到全国金融市场，进而建设国际金融市场。同时也有失败的教训，如上海期货市场的发展在试点初期，出现了偏激做法，认为期货市场既能集中资金，又能取得资源，而看不到期货市场的风险。结果从１９９２年５月开始到１９９３年先后成立了上海金属交易所、煤炭、石油、建筑材料、汽车、化工、粮油、农资等９个市场，直到１９９３年１１月６日国务院发了关于坚决制止期货市场盲目发展的通知，然后１９９４年经过清理整顿，全国期货交易所从４０多家缩减到１５家。到１９９８年国务院又发出了关于进一步整顿和规范期货市场的通知，实施第二次规范整顿，只有上海、郑州、大连保留了３家，期货品种由３５个压缩到了１２个。直到１９９９年６月，国务院第２６７号令发布了《期货交易管理暂行条例》与之配套的４个管理办法，并于１９９９年９月１日施行。标志着中国期货市场试点进入了法制阶段，也使期货市场从盲目发展转变为规范发展。这些经验和教训我们必须牢牢记取。

　　同时，要素市场一定要坚持创新，因为只有市场化改革的实质性突破，才能解决可持续发展面临的体制性矛盾和问题，以及资源环境、区域协调发展等问题。如全国产权市场，２００８年以来，在探索发展新市场方面迈出了大步，全国先后成立了北京环境交易所、天津排放权交易所、天津股权交易所、长沙环境资源交易所、成都农村产权交易所、重庆农村土地交易所、北京金融资产交易所、天津金融资产交易所、浙江杭州建立场外交易市场———未上市公司股权转让试点等。上海也先后成立了联合国南南全球技术产权交易所、上海环境能源交易所、上海文化产权交易所、上海农村产权交易所、上海知识产权交易中心等公共资源类和无形资产的交易平台。在交易平台运作上，全国省级产权市场对交易机构实施了整合。一些省区实现了省地合一，四川成立了跨区域的产权交易所。山东实现了全省市场统一后，交易量大幅上升，市场功能进一步提升。尤其是全国首家定位于为各类产权交易提供在线服务的第三方电子商务平台———“金马夹”，已获得国内２３家产权交易机构共同注资，正式成立了“北京‘金马夹’产权网络交易公司”，这不仅标志着“金马夹”将独立运作，也预示着国内产权交易行业互联网时代的来临。所以我们一定要坚持创新，努力发展新型市场，为上海可持续发展服务。

　　三、区别不同情况，采取多种策略和举措推进要素市场的改革开放。

　　（一）按照构建完整的创新体系的要求，建设全国性科技大市场，促进上海科技生产力的大发展。

　　根据这一要求，建议采取联合的策略、重组联盟的策略、产学研合作的策略、发展项目转移新行业的策略、探索专业化队伍策略、推进“三区联动”的发展等，实现科技大市场和国际科技项目转移中心的大发展。

　　据上海市科委提供，上海技术市场２００９年合同认定登记技术交易额４９２。２８亿元，比２００８年４８５。７５亿元增长１。３４％。上海高校经合同认定登记的技术交易额２００６年为３。４１亿元，到２００９年增加到９。２５亿元，年均增长达３０％。又据联合产权交易所提供，２００９年技术产权交易成交３７４宗，成交额９９亿元，比上年增长７３。７％，但与合并前２００３年的交易量和交易额相比分别下降７２。４％和８１。６％。上海技术市场不仅为科技成果顺利转移、转化提供了路径，也有力地促进了高新技术产业化和战略性新兴产业的培育。

　　但问题是：上海高新技术市场成果转化率不高，成果价值评估体系不健全，产学研协作体制不健全。这里既有客观原因，如技术市场撮合交易比较难，技术成果表现形式单一，难以引起投资者的兴趣，更无法作为投资者决策依据；很难建立信任，融资也较困难。也有主观上的因素，如市场中介机构受经纪模式的束缚，没有放开，又缺乏专业经验的专业人员初估等措施，所以技术产权交易所合并到综合性产权交易所后，技术项目的交易量和成交额反趋于下降。为此提出如下对策建议：

　　１。联合组建统一的上海科技项目交易服务大市场和上海国际技术转移中心，即将上海技术交易所、联合产权交易所的技术产权部分、高校技术市场、联合国南南技术产权交易所合并成上海科技项目交易服务的大市场和上海国际技术转移中心，实施两块牌子一套班子，统筹运作。这样可以组建统一的大平台，有利于吸引国内外技术项目转移机构和技术市场，落户上海，并通过上海辐射长三角和全国以及国际市场。

　　２。重组长三角技术中介联盟，构建科学的、专业的成果价值评估体系的机构或队伍，加快科技项目的转移，提高科技成果转化率。我们要吸取２００４年长三角两省一市成立科技中介联盟的经验教训。长三角是我国最大的技术集聚中心，有万项科技成果，占全国的２０％，目前每年有一半左右的科技成果找不到合适的婆家，另有７０％的创业投资基金找不到合适的项目和技术进行投资，使大量的科技成果沉淀在高校和科研机构中，所以通过科技中介联盟，把区域性的科技服务组织为联盟架构，形成一体化的信息网络平台，发挥全程化的服务链功能，协调团队化运作，并构建一批科学的成果价值评估体系队伍，使重组的长三角科技中介联盟有效地降低成本，促进科技项目的转移，提高转移转化力，取得实质性的突破。

　　３。实施全方位的“产学研”合作，形成以企业为主体，市场为主导，产学研合作的技术创新机制。上海科技交易服务大市场下设一个长年开放、产学研合作的公共服务平台，内设展示平台，信息平台，洽谈平台，服务平台，有专门部门负责落实，还要组织具有市场眼光的科学家和有科技眼光的企业家结合参与平台，推进产学研合作服务，努力形成以企业为主体、市场为导向，产学研合作的技术创新机制。

　　４。组建一批科技项目转移公司，在经纪中介行业中发展项目转移的新行业。在创建产权市场时，笔者曾推广期货市场运作的“经纪会员”的方法，十几年来已形成了一个产权经纪行业，有力地推进了产权市场交易的发展。科技项目成交难度比产权项目更高，在起步发展中客观上已经有这个需要和可能，为此建议，市工商局对科技中介机构中有条件的，如具有一定的资金，一定的高素质专业研究人员，可突破经纪代理的束缚，申请从事科技项目的收购、培育和转让，使其成为专门从事技术项目转移、转化的专业机构和队伍。也就是要培育一批科技项目的做市商，以解决风险投资初试、中试不能介入的难题，让项目转移公司来承担扶持科技项目的培育。据了解，目前上海凡是要申请成立技术转移公司的，都要到北京去申请审批。上海能否予以突破，笔者认为应吸取国际经验，像上海这样的国际大都市，应该发展技术项目转移这样的新行业，为上海推进两个中心服务。当然，也要像产权经纪行业一样，设置一套行业管理办法，使其规范运作。

　　５。建立科技成果转化机制，高校和科研院所承担的各类科技课题或产业化项目，凡是国家公费投入的都规定必须将其研究成果进入科技市场，实现成果转让。据教育部今年４月公布的数据显示，近１０年来国内高校承担的各类科技课题２７。２万项，申请专利４。１万件，获得专利授权仅１。９万件，再分析高校每年取得科研成果在６０００项至８０００项之间，但真正实现转化与产业化项目的不到１０％，问题背后有多方面的原因，其中有的研究成果只是课题报告交了就完事，有些项目由专家自行处理，出现了科研项目流失的情况。为此，必须建立有效的科技研究成果转化机制，使科技成果进入科技大市场，实现成果转让。

　　６。推广发展杨浦区“三区联动”的经验，实现科技产业化，并要探索资产管理和技术转移的专业化队伍。如最近上海已率先建成知识产权管理和技术转移相结合的专业化队伍，新成立的盛知化知识产权服务有限公司，探索按照国际上大学技术转移办公室（ＯＴＴ）的标准比例———即运营经费＋１５％转化收益分配，以“投资———回报”专利管理理念来运作，并担负着快速培养复合型高度专业化的人才队伍的使命，通过试验探索就可以推开，这方面上海科技大市场可联合大专院校进行培训，因为市场迫切需要这样的专业化队伍。

　　（二）按照实现国际金融中心的要求，扩大市场化手段，使上海金融市场成为国际金融中心。

　　根据实现国际金融中心的要求，扩大市场化手段，采取市场延伸、填补空白的策略，品种延伸发展的策略，金融创新的策略，使上海金融市场在实现国际金融中心的大格局下，向深度广度发展。１８年来，金融市场已成为效率较高、流动性强、具有一定深度和潜力的大市场。以其中３个市场为例：资金拆借市场（含债券市场）２００９年成交额１３７。２４万亿元，比上年增长２３。７％，比１９９０年６９９亿元增长１９６２倍之多。证券市场２００９年成交额３９。７９万亿元，比上年增长８５。１％，比１９９１年１６２。１４亿元增长２４５３倍。期货市场２００９年成交额７３。７６万亿元，比上年增长１５５。５％，比１９９２年４８８。４９亿元增长１５０８倍，发展非常快。随着股票、债券、期货及衍生品市场发展，金融产品更加丰富。具体对策如下：

　　１。加快成立（ＯＴＣ）股交所，构建以“三板”为基础的场外交易市场。证券市场在主板、创业板的情况下，北京中关村科技园区非上市公司进入证券公司代办股份转让系统，股份转让试点实施方案获国务院批准，目前中关村已有６０家企业在新三板挂牌，其中２２家已符合创业板上市标准。天津滨海新区股权交易所建立后，对中小企业以商业信用为基础，实行小额、多次、快速、低成本的融资模式，截至２００９年１０月，已从２００８年４家挂牌，扩大到２０家企业完成融资。事实上，上海加快（ＯＴＣ）市场的基础已经具备，而且市分管领导已宣布要成立长三角股交所，这将对长三角包括上海中小企业，特别是解决高科技企业的融资，并将优质企业输向主板和创业板市场意义重大。

　　２。资金市场，已采取品种延伸发展的策略，如债券市场，从国债市场、企业债券市场、金融债券由短期融资券、增值性金融债券、特种金融债券、可转换的企业债券、收益债券、证券公司债券、资产抵押证券、企业短期债券、开发债券延伸产品，直到推出中国债券市场统一指数。目前在沪深３００股指期货合约已平稳推出，并正式成交以来，日均成交额已超出了沪深３００股票交易额；中小企业集合票据在银行间市场正在推出或启动；金融租赁公司发展将很快启动，汽车金融服务公司、金融债券发行工作有序推进；农银金融租赁公司在沪筹建申请已获批；中银消费金融有限公司正式开业，外商投资股权投资管理企业试点工作率先启动，跨境贸易人民币结算业务稳步扩大，证券公司融资融券业务试点启动；交银租赁、招商租赁在浦东机场保税区设立项目公司也即将启动；信用保险保单融资试点稳步开展等。

　　３。金融市场坚持开放，先试先行，在上海信贷转让市场已获批的情况下，建议成立银行不良资产超市，即成立上海金融资产交易市场（上海金融资产交易所），对新产生的银行资产，通过这个市场最大限度地相对集中和信息的有效共享。促进不良资产供需有效撮合和公平交易。在交易方式上，还可以按照投融资客户的要求，提供电子竞价、网上拍卖、网上营销、网上公告、网上投融资信息发布，同时，提供创新金融资产交易产品开发、金融资产交易标准化设计以及为金融资产投融资咨询和相关价值增值服务。

　　（三）按照构建统一开放竞争有序的现代化市场体系的要求，促进基本公共文化服务均等化，进一步发展上海文化创意产业。

　　２００４年以来，上海文化产业每年以两位数增长，２００５年实现增加值５０９。２３亿人民币，从业人员４４。４５万人，人均创造增加值１１。４５万元人民币，为全国平均水平的３。５倍。２００６年增加值为５８１。７８亿元，比上年增１４。１７％；２００７年增加值为６８３。２５亿元，比上年增１７。５％；２００８年增加值为７８０。１１亿元，比上年又增１４。１８％。再从上海文化创意产业增加值来看，２００６年为６７４。５９亿元，比上一年增长２２。８％，占全市生产总值的比重为６。５５％。２００７年上海创意产业增加值为８５７。８１亿元，占当年ＧＤＰ的７％。至２００９年，上海文化创意产业增加值的升为１０４８。７５亿元，同比增幅超２０％，占全市ＧＤＰ比重７。６６％，所以文化创意市场的崛起已成为上海国际性大都市经济的新的增长点。具体对策如下：

　　１。重新整合规划文化产业集聚区，促进上海文化产业市场的可持续发展。文化创意产业集聚区，是由某类相关或相似文化创意企业集聚形成的，具有较完整产业链的经济发展区域。目前，据ＯＫ网提供，上海现有已授牌的创意产业园区约１００个左右。集聚区内已吸引了３０多个国家和地区，４０００多家企业入驻，近７０亿社会资本参与建设。这１００个创意园区，开发有９种模式（政府园区、房地产园区、艺术家园区、历史建筑风貌园区、旧厂房园区、折旧建新园区、全新园区、政府推动园区、高校依托园区等），但问题是同质化严重，重点发展方向尚不明确，地方政府协调困难，有的滥开发、资源浪费严重，有的优势不足，缺乏商业配套，缺乏产权保护机制等，所以一定要根据内容生产集聚，产业链培育，合理布局、综合配套，促进产业要素的集聚。同时，要强化孵化意识、强化人文关怀意识。

　　２。正确把握文化特点和努力发展文化服务新市场。首先，要紧紧抓住发展机遇，不断拓展和延伸文化市场的领域，发展文化服务新市场。以网络动漫游戏市场为例，迅速发展潜力很大，２００８年上海网络文化服务市场比上年增长３３。５％，而且全国有的行家把发展网络游戏比喻为待开发的“金矿”。为此，应该把网络产业联姻产权市场作为文化服务的一个新市场予以开发。正如专家预测：中国动漫产业拥有１０００亿元的大市场，它将带动相关衍生产品的开发与销售，未来的３到５年，将是动漫游戏文化市场迅速发展的黄金时期。其次，要充分利用科学技术发展文化产业，把传统的文化产业与高新技术密切结合，不同行业间依托技术进步，文化产业在关键技术支撑下加速转型升级，加快跨媒体发展。２００８年以来网络书店、数字技术、手机电视、移动电视、网络社区、文化电子商务、电子艺术等新兴文化产品取得了跨越性的发展，并且通过相互的对接，将派生出一系列新生的文化业态，为文化市场提供新的渠道新的生机。最后，要把握文化产业的特点，在集聚集群化方面迈出新的一步。要在原来文化产业园区集聚基础上，建立现代的产业创新、示范、孵化基地，真正发挥其产品创作技术研发产业化实验和推广的作用。针对目前文化产业基地建设中，资源浪费严重，经济效益低下等低水平的重复建设，同质竞争情况比较严重等问题，要建立和完善一批高起点、规模化，代表国家水准和未来发展方向的文化产业基地。并且要探索建立适应文化产业投资发展的投融资体系，加大文化产业的投资规模，通过建立文化产业发展基金或文化产业风险投资基金等方式，吸引更多社会资本，参与文化产业发展，逐步建立多元化、社会化、公共化的投融资服务体系。还要有效解决文化企业可供抵押的实物较少，无形资产评估难、抵押担保信用程度低等问题，进一步探索发挥产权交易所的投融资服务功能，为文化企业充分利用手中的无形资本进行融资创造条件。

　　３。上海要率先构建统一开放竞争有序的现代化文化市场体系，努力促进公共文化服务均等化。要借力世博促发展，整合现有的资源，建立相对集合的文化产业体系，坚持社会主义方向，打造具有上海文化元素特色的品牌项目，培育具有国际大都市特色的消费市场，提高国际竞争力，推动中华文化走向世界。

　　（四）按照实施服务经济战略的要求，清除制度环境的障碍，在细分中促进长三角服务市场大发展。

　　根据这一要求，拟采取突破性进展的策略，清除制度环境的障碍，降低市场准入条件，在细分中促进长三角服务市场大发展。

　　１９９０年代以后，随着“十一五”和国务院关于加快发展服务业的若干意见发布以来，上海的服务业增加值占ＧＤＰ比重从１９９０年的４５％到２００２年的５１％，２００３年降为４８。４％，２００４年升为５２。１％，但是发展不稳定。２００５年占ＧＤＰ又降到５０。５％，２００７年又升为５４。６％，２００８年提高到５６％，对经济增长贡献度提高到６２。６％，２００９年占ＧＤＰ比重升为５９。４％，比上年提高３。４％，经济增长贡献度提高到８１。１％。２０００年以来，上海服务市场经济未能保持持续增长，说明服务市场发展的基础不牢固，发展的格局仍不均衡，特别是上海作为中国金融经济中心，服务业的比例与世界国际大都市相比（纽约占８５。５６％，巴黎占８４。６％，伦敦占８９。１％，东京占８１。７％），上海服务市场发展仍有较大差距，这充分说明上海服务市场有较大的潜力。具体对策如下：

　　１。服务市场将从传统服务向现代化高端服务、差别化服务、优质服务、复合型服务发展，这是服务经济发展的关键。目前传统服务市场供给刚性不能适应服务需求变化，对服务需求产生抑制，其症结就是服务领域市场化程度低，体制障碍严重抑制服务的有效供给。在世界贸易组织对服务业划分的１４３个行业中，我国目前只有４０多个，很多是缺门，如商业化税务服务、民意测验服务、安全调查服务、信用查询服务和分析服务等都是空白，有的还刚刚起步。目前市、区正在引进各类资源向服务业集聚，解决服务业内部结构的知识化、信息化，加快建设现代服务业重大项目，以支撑服务业向高端、优质、差别化服务、复合型服务发展。

　　２。服务市场将从静态服务向连续性动态服务发展，传统服务市场较多着眼于居民物质生活方面服务。目前在大力发展生产性服务方面已迈出了步伐，要适应上海经济发展的阶段性的特征和区域性的差异，兼顾上海产业发展的现状特点和长远战略目标，坚持二、三产业联动发展，要加快发展现代物流和航运服务业，大力发展金融业，培育壮大信息服务业，特别是租赁和商务服务业、科学研究、技术服务等，以共同推动经济增长的格局，同时将服务价值链迅速改变为新的服务系统等。

　　３。服务市场的供给，要从低水平、粗放经营向信息化、集约化、细分化、高水平新的服务领域发展。特别要大力发展服务贸易和服务外包，要把发展外包作为现代服务的一个抓手，如外服公司在外包方面探索薪酬代发服务、外服财税咨询服务、医疗服务、培训服务、劳动保障法律咨询服务、出入境证件咨询代理业服等８６项之多，从而开展跨国经营，拓展新服务，创造了新价值。结合本市特点和实际，有的企业正着力提升功能性服务积极培育知识型服务，使服务业成为国民经济重要支柱产业。

　　４。服务市场的经营从分割化、低附价值服务向整合、打包新的增值方向服务。运用创新的方法将已有的服务加以整合与打包为顾客提供服务包，这类新的增值服务己相当普遍，如近年来在欧洲兴起的居家医疗就是以系统的方式将资源整合成为新的服务行业。结合本市要以扩大城市品牌为目标，重点整合都市旅游资源，加快发展会展业。

　　５。服务市场的经营从短期化、短视化向长期化、连续性方向发展。国外不少服务企业改变服务的条件和性质，从而创造出企业与顾客之间的紧密联结，美国西尔斯公司几年前首创终身服务汽车修理的连锁店，将单项交易转变为定期服务，为顾客提供长期服务，吸引顾客连续性接受自己的服务。

　　６。服务市场从潜在的有效服务和现实服务需求发展，促进服务消费。据北京、上海等７个城市统计，有７０％以上的家庭需要各种服务，其中有２４０万居民目前得不到家电维修服务，１２７万居民得不到房屋维修服务等等；要在满足市民基本需求的基础上，加快发展文化服务业，还要依托区位优势，加强布局规划，集聚强势行业，形成若干特色鲜明的现代服务业集聚区，适应各种不同类型的现实服务的需求。

　　７。服务市场从目前传统的国有、集体等向民营资本、外资开放发展，按照“入世”逐步开放的原则，服务市场可以向国外引进先进的服务产品，引进先进的服务技术、网络技术、人力资源服务模块、外包ＩＴ软件等，还可引进新的管理理念、流程、资金等，进一步发展服务大市场。

　　８。服务市场人才培育从目前单渠道、老办法向多渠道、采取新举措的方向发展，目前上海现代服务人才资源不足，需要大力培育现代服务业所需人才，除了向国外和外省市引进有经验的高级管理人才外，还要在本市高等院校和中等职业学校增设服务业紧缺专业，加强与国外高校的合作，拓宽培育的途径，重视高等职业教育建设，放宽户籍等限制，引进更多有用人才，以市场化专业化为方向，着力提高专业服务水平，进一步发展服务市场。

　　９。要构建网络化的服务贸易平台，大力发展服务贸易，成为服务贸易进出口中心，特别是技术进出口交易中心，使服务贸易成为推动上海产业转型和外贸方式转变的新动力，为此，要把重点放在落实促进上海服务贸易全面发展的实施意见上，完善上海服务贸易统计和评估系统，发挥服务贸易发展专项奖金的引导带动作用，重点培育和扶持运输、旅游、金融、计算机与信息、工程承包与建筑、专业服务、文化、教育、医疗等比较优势行业的发展。

　　１０。要与要素市场融合发展，如加快发展离岸贸易及离岸金融服务，加快国际贸易中心的建设，因为促进要素市场的发展是服务经济发展的又一关键，所以要提高要素市场的市场化程度。

　　同时要进一步改革阻碍服务经济发展的税制问题，目前税收制度不合理，据专家提供２００４年至２００６年上海服务业的营业税每年高出规模以上工业企业的增殖税平均税率约２个百分点，已经制约了服务经济的发展，所以对服务业主要的税种和税率要给予合理的降低和免去，以促进服务经济的发展。

　　（五）按照继续完善住房保障体系与房地产市场体系建设的要求，促进房地产市场在调整中发展。

　　根据这一要求，拟采取深化改革和调整的策略，必须调整结构、构建住房保障体系，推进公共租赁住房市场的发展，改革土地房产税制，遏制投机投资购房行为，并引入市场监管和问责制度，保证市场在调整中发展。

　　上海房地产市场在改革开放中发展很快，首先创建培育了土地市场，因为土地资源是上海城市最可宝贵的资源，上海在国家有关政策的鼓励下，不断改革土地制度，积极发展土地市场，盘活土地资源，使其成为上海经济发展的强大推动力。

　　１９８７          年，上海制定了《上海市土地使用权有偿转让办法》。该办法是国内第一个以政府规章形式确定的文件，改革的总体思路就是要将土地资源由无偿、无限使用改为有偿、有期限使用，实现土地资源的优化配置。２００８年３月１日上海土地交易市场正式建立，实行统一管理、统一信息发布、统一交易规则、统一运作监管，对国有建设用地使用权实行统一和集中入市的交易管理。

　　１９８７年４月，上海市房地产交易所成立。当年，各区县房地产交易所相继建立，至年末，全市共建成房地产交易所１４个，形成了房地产市场体系的雏形，１９８８年９月，上海市房产管理局按照“政企分开”的原则，将市房地产交易所分为上海市房地产交易管理所和上海市房地产交易市场。随着住房体制的改革，上海房地产市场作为一个独立的市场体系开始逐步形成。

　　据房屋土地资源管理局提供资料，上海的房地产开发投资始终保持较高水平，开发投资不断增长。１９９０年为８。１６亿元，仅占社会固定资产投资总客比重的３。６％，２０００年投资额为５６６。１７亿元，比１９９０年增长６８。４亿元，比重占３０。３％，占固定资产投资额的２８。３％，在这样的情况下，上海房地产增加值占ＧＤＰ的比重逐年提高，１９９０年上海房地产增加值为３。７５亿元，占ＧＤＰ比重为０。５％，２０００年增加为２６３。３５亿元，占ＧＤＰ的５。５％，２００８年增加值达７４７亿元，占ＧＤＰ的５。５％，房地产市场已经显示出了对国民经济的强大拉动力，上海房地产业已经成为上海经济发展的支柱产业之一。

　　从上海房地产市场发展来看，总的情况是健康、正常的，据市统计局提供，２００９年商品房销售面积３３７２。４５万平方米，比上年增长４６。８％，比２０００年增长１。１６倍，销售额４３３０。２２亿元，比上年增１。２８倍，比２０００年增６。５倍，但结构不够合理，住宅房中别墅和高级公寓比上年增长近两倍，高于一般住宅房的一倍；商品房中商业营业用房比上年增１。３倍，办公用房增８２。８％，住宅用房增４８。９％；２００９年别墅均价２２１３０元／平方米，比上年增长７２。３％，２００９年办公楼均价２１５９７元／平方米，比上年增长８２。８％，商业用房１５２３７元／平方米，比上年增加１。３倍，一般住宅房均价１０５８８元／平方米，比上年增长４１。６％。特别是本市租赁房２００９年为１２２２。９１万平方米，比上年仅增７。１％。具体对策如下：

　　１。调结构，构建住房保障体系。通过调控促进房地产市场的结构调整，从本市来看，已将经济适用房的工作摆上位置，因为它是上海惠民工程的一个重要内容之一，应根据国务院的要求，制定经济适用房的目标，并通过法律对保障性住房的资金给予保证，同时对廉租房要放宽准入标准，扩大受益的家庭面，并将推进公共租赁住房和改造旧城区一并列入上海的住房保障体系中。

　　２。积极培育房屋租赁市场。要按照国务院坚持的政府组织、社会参与，依法管理市场运作的要求。结合上海的实际，抓紧修改完善《本市租赁住房的实施意见》，建立起一套科学的、可持续运作的机制，坚持政府扶持、市场运作的原则，积极鼓励社会资本进入，健康有序地推进，因为这样既可满足当前中低收入家庭迫切的居住要求，又可降低住房空置率，扩大市场有效供给，提高住房资源配置效率。

　　３。坚决贯彻落实国务院关于房地产市场调控的各项政策，结合本市实际，研究制定调节需求的政策措施，其中包括改革土地房产税制，遏制投机购房行为，引入市场监管和问责制度等，保证市场在调整中发展。□

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